绿洲江南园提案

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1、绿洲江南园提案目录第一章上海别墅市场论………………………………………………………………………………………第二章绿洲江南园竞争项目概况及SWOT析………………………………………………………………第三章三重营销………………………………………………………………………………………………第一章上海别墅市场论一、六大别墅板块典型项目状况分析1——颛桥VSTownhouse市场状况:Townhouse在颛桥获得成功,颛桥也因Townhouse而登上别墅历史舞台。未来发展:连排等Townhouse别墅就逐渐淡出，颛桥别墅市场主力开始转向独立别墅市场，该区域别墅区的范围进一步向南扩展.2——沪青平－徐泾板块：老

2、虹桥的延伸市场状况:上海沪青平沿线地区及徐泾镇已形成了一个高档别墅生活圈。未来发展:有随时间向西和公路沿线纵深发展的趋势。3——佘山板块－高档别墅的发翔地市场状况:佘山板块是上海目前所公认的为数不多的高档别墅的集聚地，因为拥有高尔夫、森林、湖泊、山丘，使得该板块所造别墅都不低于500万元一栋，单价也基本在10000元以上，面积大都在300平米以上.未来发展:这里日益成为上海真正的高档别墅发翔地和荟萃地。平民化的九亭－莘闵别墅区市场状况:九亭－莘闵是上海西郊经济别墅最为集中的区域，九亭板块近两年也逐步形成别墅板块概念，该区块别墅先多以联排叠加等中低档为主，后期则主要多为中档独立别墅。莘闵板目前则

3、是为数不多的上海成熟别墅区之一.未来发展:发展态势良好,有进一步扩张的趋势,质和量都将有所提高.深不可测的浦东别墅板块市场状况:还未形成明显的板块之分，相应分布较为分散，但别墅项目的定位相对较高.未来发展:因其经济发展的无限潜力，加上诸多促动因素将使其逐步发展为为数不多的高端别墅集中地之一。渐行渐远的大东郊－南汇别墅市场状况:南汇别墅发展相对较晚，但势头非常迅猛，经近几年的发展开发已自成区域。未来发展:南汇作为浦东经济发展的纵深腹地，是上海城市扩展的重心，南汇将成为上海别墅未来发展的热点区域之一。二、房型走势变化上海别墅市场类型及市场份额别墅类型市场份额（100%）独立别墅65%连体别墅20%

4、连排别墅10%叠加别墅5%上海别墅市场楼层要求及市场份额别墅楼层市场份额（100%）2层别墅65%3层别墅31．90%其它3．90%三、2004上海别墅市场面积及市场份额排位别墅面积市场份额（100%）1151-200平方米43．50%2201-300平方米29．800%3150平方米以下13．40%4301-400平方米8．70%5501平方米以上2．60%6500平方米1．90%四、其他具有可比性项目基本状况类型：别墅项目名称：东方港湾均价：20000元/平方米历史价格最低总价：800万元/套最高总价：2700万元/套项目位置：青浦区朱家角淀山湖畔周围交通：社区地处沪宁杭三地的交汇点，周边

5、遍布完善交通网络，沿A9高速公路抵达上海市中心区只需40-45分钟车程，同时可通过沪宁高速公路、沪杭高速公路直达苏杭。绿化/容积率：容积率0.17占地面积：24.40万平米建筑面积：6.60万平米建筑类型：独栋别墅开盘时间：2004－10销售周期：2004年10月18日至今开发商：上海金杰房地产开发有限公司项目名称：海源别墅最低总价：1000万元/套最高总价：3000万元/套项目位置：青浦区朱家角复兴路999弄建筑类型：独栋别墅开盘时间：预计05年6月开盘。周围交通：沪青平高速公路朱家角出口下绿化/容积率：绿化率75.00％ 容积率0.14占地面积：117.00万平米第二章项目概况及SWOT分

6、析SWOT分析SWOT——项目优势分析——考察本项目之地产因子，可以看出其具有以下优势：1、地块位于朱家角可依托区域形成规模效应，市场前景看好；2、独特的水景资源凸显地块的优势和不可重复性；3、地形方正，规模适中，适合营造一个具高品质的生活社区；4、地块内现有的河道，加以突出规划可成为项目内部绝佳卖点。5、地块居住环境比较安静，和社区配套的逐渐完善，可赢得更多客户的青睐。6、项目邻近有主要交通干道，能远离城市的喧嚣干扰，又可享受城市之便利繁华；7、规模优势:因朱家角的市场地块价格和大淀湖、古镇的文化积淀。此地区可塑造为佘山后的有一个富人生活区。8、品牌号召力：上海置业的品牌可以为高端的别墅项目

7、购买者增添一份信心。SWOT——项目弱势分析——当然，在看到本项目的优势同时，我们必须正视本项目存在的一些弱点。1、项目地处的位置目前尚未形成完善的配套设施，可能影响部分客户的判断。2、项目当前直入公共交通较为缺乏。上述弱势点都为暂时性的，只要规避得当，可以进行有效的弱化改善。SWOT——项目市场机会分析1、宏观市场整体向好，国家控制别墅地块的审批使别墅成为未来的稀有品；2、随着上海楼市的地块价格