项目信托尽职调查操作要点

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1、项目信托尽职调查操作要点项目信托尽职调查操作要点项目信托尽职调查操作要点信托项冃尽职调查——是资管专业人士按照实证、审慎、专业的要求,遵循勤勉尽责、诚实信用的原则，通过书面审验和实地考察等方法,对已经或即将获准立项的信托项目进行全面调查，并据此形成关于信托项目的尽调报告的过程。标准及耍求：如实反映信托项目状况；能有效识别、防范和控制风险论证：通过定量分析、定性研究论证信托项冃的可行性及操作模式风险：充分揭示信托项目的风险、瑕疵、特点和对策利益：重视调查信托项目中其他权利主体与信托公司间的利益冲突,并充分重视吋点偿付问题记录

2、：建立尽职调查的工作底稿制度，制定信托项目尽职调查的台帐报告：根据事实制作专业的信托项冃可行性研究报告或尽职调查报告报告要求A、符合论证逻辑和思维习惯，力求真实、客观、周全B、独立C、格式规范D、文字表述书面化、专业化、客观化E、信息充分性充分调研、充分分析、充分揭示F、专业严谨性一一定量分析、定性研究、其他方法G、责任性——声明与保证金融监管要求：A、《信托公司集合资金信托计划管理办法》第九条：信托公司设立信托计划，事前应进行尽职调查，就可行性分析、合法性、风险评估、有无关联方交易等事项出具尽职调查报告B、《信托公司私人

3、股权投资信托业务操作指引》第五条：私人股权投资信托风险管理制度包括但不限于以下内容：1＞目标企业的投资立项；2、目标企业的实地尽职调查；3、投资决策流程及限额管理；4、目标企业的投资实施；5、目标企业管理；6、目标企业股权退出机制C、《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》第九条：应对拟投资对象的发展前景、公司治理、股权结构、管理团队、资产情况、经营情况、财务状况、法律风险等展开尽职调查D、《关于加强信托哦公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》：尽职调查，深入了解房地产企业的资质、财务状况、信用状况、以往开发经历、以及房

4、地产项目的资本金、“四证”、开发前景等情况，确保房地产业务的合法性、合规性和可行性；尽职调查关键点：信托资金拟投项目的可行性A、项目概况——地点、规模、类型B、市场分析C、行业状况——产业政策、产业体制、行业前景等D、项目主要产品情况和盈利模式E、项目投入产出分析，包括投资回收期F、项冃敏感性分析G、可行性研究结论尽职调查核心工作：A、找到项目现金流主线B、发现融资方风险关键基于项冃特点及交易结构的尽职调查方法1、项目特点与盈利模式2、交易对手及其核心层3、现金流及还款來源4、风险评估及防控体系信托项冃尽调主要内容1基本内

5、容：A、项口基本情况B、项目可行性C、信托产品设计方案可行性D、关联方交易情况E、尽职调查结论2、关键内容A、合法合规事项调查B、公司业务能力调查C、内控制度调查D、财务状况调查：财务风险调查、或有事项调查信托投融资的尽职调查路径1、项目特点2、交易对手3、还款來源4、风险评估信托投融资的尽职调查方法1、文件审核2、、现场核查3、、发函询证4、、凭证审验5、、网络调查6、、询问访谈7、、中介评估8、、专家意见9、、比较分析10、、其他方法一、项目特点与盈利模式1、产业价值链定位：企业处于什么样的产业链中，在这个链条中处于何

6、种地位，企业结合自身的资源条件和发展战略应如何定位2、盈利模式设计（收入来源、收入分配）：企业从哪里获得收入，获得收入的形式有哪几种，这些收入以何种形式和比例在产业链屮分配,企业是否对这利I分配有话语权3、业务模式：企业向客户提供什么样的价值和利益4、渠道模式：企业如何向客户传递业务和价值5、组织模式：企业如何建立先进的管理控制模型对应的须调查以下内容：1、公司主营业务情况2、公司产品营销情况3、公司主要产品行业地位及产品的市场前景4、公司主要产品的技术优势及研发能力5、公司的业务发展目标6、公司业绩7、项冃报批情况二、交

7、易对手及其核心层1、信托关系人包括信托资金使用人（或借款人）、信托资金运用担保人（或抵押人、质押人、保证人）、信托事务转委托管理人（或服务商）等2、实际控制人情况3、公司设立情况4、公司股权情况5、公司业务经营的合规情况6、公司治理结构的制度建设和日常执行情况7、公司内控制度制定及执行情况三、现金流及还款来源1、盈利能力情况2^支付能力情况3、应收账款情况4、存货情况5、负债情况6、公司收入、成木、费用的配比性7、税收、财政优惠政策对收入的影响8、公司的关联方、关联关系及关联交易情况9、或有事项一一对外担保、未决诉讼或仲裁

8、、应收账款质押借款、商业承兑汇票贴现四、风险评估及防控体系1、项目风险分析：风险种类、主要风险因素及其发生条件、发生概率、可能损失、压力测试、敏感分析。2、合规风险及控制措施3、信用风险及控制措施4、市场风险及控制措施5、流动风险及控制措施6、操作风险及控制措施7、营销风险及控制措施8、受托管理机制及风