房地产开发企业代收款项涉税政策

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5、　房地产开发公司在出售房屋时常常为政府代收基金或代有关企业代收费用，如取暖费，有线电视费等。对于代收款是否作为收入计税，营业税、企业所得税及土地增值税对此规定又有所不同。下面以实例归纳如下：　　房地产开发公司在出售房屋时常常为政府代收基金或代有关企业代收费用，如取暖费，有线电视费等。对于代收款是否作为收入计税，营业税、企业所得税及土地增值税对此规定又有所不同。下面以实例归纳如下：　　例：某房地产开发公司，取得售房收入1000万元;该县人民政府要求代收政府基金50万元;代收住房专项维修基金50万元;代收取暖费

6、100万元。　　首先，要明确代收款的概念，代收款是指企业代为收取的，且不是所售产品的售价组成部份的款项。出具的应是委托方的票据，而不应是代收企业的票据;在会计处理上做往来处理。而如果是出具的是代收企业的票据，那是要做为收入处理，而不管会计上如何核算。依据是《中华人民共和国发票管理办法》实施细则第三十三条规定：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。　　其次是各税的特殊规定：　　1.营业税　　《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定：“纳税人的营业额为纳

7、税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。　　《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十四条规定：“条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。”　　上述规定明确了代收款项应并入营业额。但国家税务总局对代收的住房专项维修基金做出了免征营业税的规定。国税发[2004]69号文件规定：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保

8、修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。　　因此，总结如下：代收款项除了代收的住房专项维修基金外，其他一切代收款项应一并计入收入额，缴纳营业税。并不用考虑谁出具票据及会计如何处理问题。　　上例营业额=1000+100+50=1150万元。　　2.企