[精品]商品房预售登记制度法律问题研究

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1、商品房预售登记制度法律问题研究商品房预作制度从设立以来，在加快资金周转速度、提高房地产供应量方血•体现出了一定的优越性，带来了房地产产业的快速发展。但是，随着制度的深入，一系列的问题暴露出来。最近，针对商品房预售制度的存废问题，社会各界展开了激烈的争论。Z所以引发如此人的争议，归根结底述是我国商品房预伟制度的不完善，这种不完善体现在预售登记上更为明显。预售登记在商站房销售中的作用毋庸置疑，但是目丽我国的预售登记制度却存在众多不合理之处。—、相关概念1、商品房预售商品房预售，是买卖商品房过程小一种特殊销售模式。与现房销售相对应，它是房地产开发商

2、将正在建设中的房屋按建筑设计的图示出售给购房人的一种房屋买卖形式我国《城市商品房预售管理办法》第2条规定：商品房预售是指房地产开发企业即开发商，将止在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。2、商品房预售登记商品房预售登记是在商品房预售阶段，买卖行为进行登记的制度。它主要包括商品启开发的预售登记和商品房预售合同的登记备案⑵。商品房开发的预售登记，是指房地产开发商，在其开发的商品房已经具备英他预售条件，为取得合法进行商品房预售经营活动，向当地县级以上人民政府房产管理部门申请办理商品房预售许可证，而必须进行的专项登记⑶。商品

3、房预售合同的登记备案，是指具备了商品房•预售资格并且持有商品房预售许可证的开发商，和购房人签订商品房预售合同后，为了便于政府部门对其预售行为依法履行监督、管理职能，以及房•屋竣工后办理产权转移登记和相关证明，而将预售合同依法分别向当地县级以上人民政府的房产管理部门和土地管理部门办理的备案性登记。在现实生活中，住房是人们生活的最终场所，是维系整个人生的关键要索。随着生产力的不断发展，人们的生活水品冇了质的提升。在追求高质量生活的同时，人们对于住房的需求量不断增大。然而我国城市化发展的进程不断加速，有限的土地与供不应求的商品房Z间的矛盾不断激化。

4、房地产市场出现了前所未冇的混乱。开发商利用商品房的高需求屋，不断提升房价，房地产泡沫愈发住成。在这一过程小，不合理的商品房预售登记制度成为了开发商做文章的可取Z处。在房地产预传登记小，能够直接对消费者利益带來损害的是商品房预售合同登记。因为这一过程冇消费者的直接参与。木文即针对房地产预售的登记制度展开讨论，并对完善房地产登记合同制度的完善提出可行性建议。二、我国商品房登记制度立法现状我国的立法对于房地产市场的运作给予了相当大的重视，规定了在商品房预售行为中应当进行预售登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“商品房预售人应当按照国家有关

5、规定将预售合同报县级以上人民政府历产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同，预伟人M当在签约之I」起3()日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”该法规还规定，开发企业未按本办法办理预售登记,取得商品房预售许可证预售商品房的，责令停止预售，补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款以下的罚款。《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发企业应当白商品房预售合同签订之H起30FI内，到商品房所在地的县级以上人

6、民政府房地产开发主管部门和负责土地管理丄作的部门备案。”《物权法》规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构中请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者口能够进行不动产登记Z日起三个刀内未中请登记的，预告登记失效。”这些法律法规虽然对商品房预伟登记制度的众多问题提供了法律解决途径，但是在现实操作小，仍然存在体系不够完整、内容混杂等问题。这也从客观的角度解释了为什么目前我国房地产市场十分混乱、为什么购用者的合法权益仍然搂搂受侵害。

7、找出制度上的缺陷，以合理的途径解决Z才是当前我国房地产业应当解决的首耍问题。三、我国商品房预售登记制度的缺陷商站房预售制度在设立初期对■于我国房地产业的发展确实发挥了有利的作用。不过随着房地产业的不断发展，一系列道德风险和市场风险随之出现并对承购人的合法权益构成了非常人的威胁。商品房预角合同登记制度的缺陷就是带来这种困境的重要原因之一。预售合同登记制度设立的初衷在于规范开发商的行为，减少商甜房预售中存在的一房二卖、抵押重复等问题，从而切实保护承购人的合法权利。但是在实际操作中这一制度木身存在固冇缺陷,带来了开发商违规操作，其至违法犯罪等行为。

8、这种负而影响严重损害了承购人权益。我国商品房预售合同登记制度的缺陷主要表现在以下几方而。第一，预作合同登记只是一种确认行为，即对于预售行为的内容和形式给予证明。然而