设计变更对房地产成本的影响及控制措施

《设计变更对房地产成本的影响及控制措施》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、设计变更对房地产成本的影响及控制措施设计变更对房地产成本的影响及控制措施摘要：在房地产项目开发的过程中，设计变更是一个非常常见的问题。市于房地产项目的开发时间长，在开发过程中，会遇到各种各样的突发事故或者不确定的因素，所以对设计变更是必然存在的,是符合事物发展的基本规律的O文章重点对设计变更对房地产成本的影响和控制措施进行探讨。关键词：设计变更；房地产成本；影响；控制措施中图分类号：F235文献标识码：A文章编号:1009-2374(2013)35-0029-02在房地产项0设计的过程中，工程造价和工程设

2、计之间有着非常紧密的联系，通过不断地对设计进行深化，工程造价会逐渐变得更加明确，两者之间互相联系、互相影响，进而达到工程造价、工程效果和建筑功能有机结合的目的。在施工的过程中，施工成本控制是一个非常重要的施工内容，但是因为设计的变更，经常会导致施工成本增加的情况出现，本文通过实际的施工案例来对设计变更对房地产成本的影响和控制措施进行探讨。1工程简介某商场开发项目，总包合同额为7725万元，在进行最后结算的时候，施工洽商出现了950万元的变更，在这笔变更费用中，因变更设计产生的费用为835万元，占到了总变更

3、金额的93%,从这个工程建设项目中，不难看出，工程设计对施工成本造成的影响是非常大的。对设计变更情况进行分析在控制房地产成本方面有非常重耍的意义。2出现设计变更的主要原因2.1设计工程师未进行充分的沟通在设计施工图的过程中，由于不同行业的设计工程师未进行充分的沟通，导致工程的设计内容不符合基本的需求，另外，在设计的过程中，还会出现设计师不重视本专业和其他专业之间的联系，对建筑的设计理念不可以充分的理解，从而导致设计变更的情况出现。比如,此商场在设计的过程中，二楼为卖场，一楼为停车厂，在实际的施工过程中，总

4、包要求对停车场上空的梁底进行架空，也就是不在二层的楼板下设计保温层，根据当时的天气情况，判断会使二层的采暖和空调的使用效果受到一定程度的影响，而且在夏天的时候，会有结露的情况出现，并在设计吋分别请求暖通设计师和建筑设计师对这个事情进行了确认，最后设计的吋候，没有对梁底保温工作进行设计。但是在施T后，暖通设计师经过再次的核算得出，要想防止制冷量和导热量出现流失的情况出现，需要做好梁底的保温措施，如果不做保温措施，目前的供暖量和制冷量不可以达到此商场的供暖要求量和制冷要求量。最后不得不对设计进行变更，对梁底进

5、行保温，使得业主的工程成本增加了158万元。另外，在实际的施工过程屮，还经常会出现对设计图上的管道位置进行调整等类似情况，比如在此商场货架高的地方，由于安装的风口和灯具的位置在高货架的上面，对它们的使用效果造成了非常大的影响，对后期高货架进场后的安装都有比较大的影响，从这些情况都反映出相关行业的设计师Z间缺乏相应的沟通,出现了各个专业之间不协调的情况2.2未充分考虑业主的意愿和要求在设计施工图的过程中，没有充分地对业主的需求和意愿进行考虑，导致在施工的过程中，业主乂有新的想法和新的要求，不得不对施工的设计

6、图进行更改，无形中就提升了施工的成本，比如说，此房地产T程在将要结束的时候，业主发现没有在室外的出租车的停靠站设计专门的雨棚，导致大多数的顾客不得不在太阳下或者雨中等待出租车，人性关怀和对来说比较缺乏，因此，业主要求对设计图纸进行更改，在原设计的基础上，增设雨棚，导致工程成本增加了12万元。另外，在原设计的基础上，业主还在顾客的入口处和出口处增加了旋转门和电梯，乂导致施工成本提升了135万元。诸如此类的例子，在施工的过程中还有很多，尤其是在进行装修的时候，在某个工作施工完成后，经常会因为业主感觉没有达到预

7、期的效果，出现装了拆、拆了装的情况，导致设计不得不跟着业主的指令和想法不断地更改，施工图也不得不多次修改。2.3设计的施工图表述不清、不完善在设计施工图的过程中，设计图中的详细点或者部分地区的剖面图很容易被设计师忽略，不是提供的内容不够完善，就是不提供具体的设计细节。导致在招标的过程中，招标人员都是根据自己的经验來判断使用的施工工艺和施工方法，在实际的施工过程中，有很多的争议出现，致使业主的成本增加。比如在此工程建设过程中，工程的二层一共有四个需要进行维护的结构，在设计的过程中，设计师只是简单地使川了四个

8、长方形来进行表示，水平支撑和主钢梁、次钢梁的规格只是在一侧进行了简单的标注，在实际的施工工过程中，根据公司的要求，设计师提供了节点详图和具体的立面图，导致承包商要求赔偿损失，说此详图和招标时的要求不符合，最后不得不对设计进行了变更，导致业主的施工成本增加了19万。除了以上几个因素外，在施工的过程中，还有很多原因会导致对设计进行变更，对工程的成木造成了比较大的影响，比如变更某个设计点导致对一系列的施工环节进行变更等。2.4设计师