设计变更对房地产开发成本的影响及控制要点.pdf

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1、２０１６年第１４期（总第１９１期）江西建材建设经济设计变更对房地产开发成本的影响及控制要点■白晟■厦门航空开发股份有限公司，福建厦门３６１０００摘要：本文基于对房地产开发成本的简要分析，探讨设计变更对开发成本的影产项目开发成本中最具可控性特点的分项内容。若项目建设开发的过响，并结合工作经验，提出房地产开发成本的控制要点，望能够引起各方程中频频出现设计变更问题，则势必会导致建造成本难以得到科学调人员的关注与重视。控，诱发大量索赔事项，从而导致房地产开发企业面临着的巨大的无效关键词：房地产开发成本设计变更控制成本增加问题。３房地产开发成本的控制要点分析在房地产项目开发全过程中，设计变更是

2、非常常见的问题之一。通过上述研究中对房地产开发成本设计变更影响因素的分析，认与其他类型的开发项目相比，房地产开发项目具有时间长、不可控性高为政策方面、市场方面的因素是不可预见的影响因素，房地产开发成本等特点。由于施工过程中可能受到多个不确定因素的影响，故设计变在上述因素影响下处于被动状态下，而设计因素、建设方管理因素、协更是客观存在的。分析设计变更对房地产开发成本的影响，把握针对调因素则是可控的。具体而言，在以设计变更为切入点对房地产开发性的控制措施，对合理控制房地产开发成本，提高其经济效益水平有非成本进行控制时，可以采取的对策有以下几点：常重要的价值。３．１提高施工图设计水平１房地产

3、开发成本简述在现场施工与设计方案的联系中，施工图设计有着非常重要的作房地产项目开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量商品房用。施工图的设计不单单需要满足建筑设计的基本要求，还应具有技所涉及到的全部费用总和。房地产开发成本大致可分为土地成本、前术层面的可行性，同时兼顾符合国家现行设计规范以及施工条件的要期成本、设计成本、建造成本、配套成本、后期成本、管理成本、营销成求。若针对房地产项目的施工图设计出现误差，就会导致现场施工中本、财务成本、税费成本等多种类型。一旦出现设计变更的问题，则房出现大量且重复性的设计错误，造成设计变更，进而影响开发成本。为地产项目运行、工程建设质量、工期等关键因

4、素均会受到影响。提高设计人员对房地产项目施工图的设计质量，应重点关注如下措施：２设计变更对房地产开发成本的影响（１）施工图设计人员应经常深入施工现场，分析项目实际情况，促进现２．１设计变更的产生场经验的发展与成熟；（２）需要加强设计方与施工方、监理方的协调配在房地产开发项目的建设期间，一些设计变更问题是由设计单位合，总结施工图设计中容易出现的错误、节点问题，不断丰富自身实践所提出的，也有部分变更项目则由建设单位发出，除此以外施工方、监经验；（３）为施工图设计预留充足时间，杜绝因“赶工程”而出现设计变理方也可根据实际情况提出设计变更申请。具体而言，设计变更主要更的问题。可以分为设计调整性

5、变更、设计滞后／设计变更／设计补充性变更这两３．２规范设计变更管理类。其中，设计调整性变更多占设计变更的３０％左右，主要包括原设计房地产开发项目建设环节涉及到大量的参与部门，包括设计院、总图中标志不全满或的标记内容不够细化这两类，设计滞后／设计变更／工室、现场管理部、工程部等等。从现阶段国内房地产项目开发建设的设计补充性变更则占设计变更的７０％左右，包括未设计的内容、细化设实际情况上来看，参与建设的各个部门与环节中均存在一定的设计变计增加内容等多个方面。更问题。设计变更在不同环节中的表现形式多样，在施工阶段难以真２．２设计变更的分类正明确，部分项目甚至需要到竣工结算阶段才能够汇总明确所

6、发生的在房地产项目建设开发的过程中，设计变更可以依据多种属性进所有设计变更问题。为了避免上述因素对房地产项目开发成本造成影行分类，如根据发出形式的不同可以分为书面设计变更、口头设计变更响，就必须对设计变更进行优化管理，同时通过建立设计变更生效前评两类；根据载体形式的不同可以分为设计变更单、工程联系单、图纸变估工作机制的方式，为设计变更的管理控制提供依据。具体而言，应当更单、会议纪要、图纸交底、以及往来函件等多种类型；根据设计变更产重视如下两个方面的措施：（１）对设计变更进行统一管理。即房地产项生原因的不同可以分为的设计因素性变更、政策变化因素性变更、以及目建设过程中所涉及到的设计变更问

7、题由某一业务部门进行归口管政策变化因素性变更等多种类型。一些设计变更是因设计方案滞后而理，由该部门负责与设计变更相关的各种资料经手、签发、编号、录入、后补充的设计文件，而也有设计变更是对已设计完成内容进行的调整统计工作，以及时掌握设计变更的发展动态，为后续项目设计变更决策与更改，还有部分设计变更则是针对已竣工项目的拆除与返工。奠定基础；（２）构建设计变更评估生效工作机制。在房地产项目建设中２．３设计变更的影响因素应建立起一套完整的设计变更生效前