Westfield西田集团(澳大利亚)：世界商业地产标杆企业

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1、中国指数研究院数据信息中心中国房地产指数系统电话：010-59306983；59306922查看往期全文：http：//fdc.soufun.com商业地产标杆企业—西田集团西田集团（WestfieldGroup）是全世界最大的商业地产公司，总部位于澳大利亚。截至2010年底，西田集团已经在澳大利亚、新西兰、美国和英国等地投资开发了119座购物中心，总经营面积超过1050万平米，容纳超过24000家零售店。规模之大，品质之优，无人能比。这些高质资产总价值达5800亿美元以上，年净利润超过23亿美元。2010年，西田集团的两个旗

2、舰项目获得突破性进展。10月，总投资32.6亿美元，位于悉尼中央商务区核心区的综合体项目的一期部分比原计划提前半年开业，项目一期包括了一座含130家品牌店铺的购物中心，以及一栋3万平米的写字楼。将来项目整体落成后，西田位于悉尼的总部将移至这里，成为真正的“旗舰”。另一个项目位于伦敦东部，是西田“伦敦奥运”战略的重要投资。目前已基本完工，将于今年9月开业。该项目除了拥有18万平米的零售商业，还包括了住宅、金融、酒店、娱乐业态，将成为欧洲最大的商业综合体。购物中心数量总经营面积包含零售店数量总资产澳大利亚44个360万平米1192

3、0个306亿澳元新西兰12个40万平米1724个30亿新元美国55个590万平米8989个177亿美元英国8个60万平米1281个52亿英镑总计119个1050万平米23914个582亿澳元在零售商业地产的全球化布局和资本化运作方面，西田毫无争议地做到了世界第一，成为同行业模仿、追赶的标杆企业。西田的起步1959年，西田的第一家购物中心在澳大利亚新南威尔士州的布莱克市正式开业。当时的澳大利亚，百货商场是最普遍最流行的商业形式。大型购物中心只是个新鲜事物，全国也只有两家。筹划这个项目时，主席弗兰克•罗伊飞到美国对这一新兴商业形式

4、做了全面的考察，带回了新鲜的设计理念。开业后，西田购物中心受到了政府、媒体、市民的空前关注，并被赞誉为“最现代最美式的综合购物中心”。项目建造费用25万英镑，有两家百货主力店和下沉式中庭广场，50个免费车位，每家零售店与购物中心整体风格保持和谐统一。不但客流不断，更吸引了众多投资商洽谈合作。1960西田在悉尼证券交易所挂牌上市，开拓了资本市场。起初，西田走的是住宅、商业同步开发的模式，在发现住宅发展低于预期后，开始逐步将开发重心向购物中心倾斜，并在1962年完全放弃了住宅，成为了专业商业地产开发商。上市后，西田的经营效益增长迅

5、速，业务基础稳定，覆盖规划、设计、建造、发展每个开发环节，并且全部都在自己的组织架构内进行，实行“垂直化”经营。在60-70年间先后开发或收购了一系列项目，包括1961年的Hornsby购物中心，1963年位于Yagoona、DeeWhy和Eastwood的三座购物中心，1965年的Figtree，1966年的Burwood，1967年的Toombul，1969年的Doncaster购物中心，同年还收购了Miranda中心，1970年的Indooroopilly。西田购物中心开始在全澳洲蔓延扩张。值得一提的是，1966年的Bu

6、rwood在当时被誉为世界上最漂亮的购物中心，能同时接待15万消费者，年销售额达1亿澳元。Burwood引进了著名的法尔马斯百货作为主力店，两家公司由此开始了长期战略合作。此外，在这个项目中，西田第一次将“关键路径法”用于项目管理，使项目整体比预期提前6个月开业，“关键路径法”成了西田项目管理的绝技，并成功应用于后来的每一个项目。西田的成功起步除了其敏感的商业嗅觉，更加得益于澳大利亚宏观经济的迅速发展。四十年代到六十年代，是澳大利亚的经济上升期，人口从700万增长到1100万，汽车保有量从80万量上升至400万辆，消费指数每年

7、增长5%，拥有房产的家庭从53%上升至70%。到60年代末，澳大利亚的国际贸易额居世界第12位。消费能力的提高促使商业地产走向高端化和规模化，把一个在正确时间、正确地点出现的公司推向了正确的发展轨道。西田的成功之道�充足的选址评估西田在为每个项目选址前，都会对项目周边做详细深入的调研。调研工作主要是两个方面：整体环境和未来发展。西田在调研时，往往会拉上主力店商家和其他重要客户一同进行，听取他们的意见。�设计要迎合顾客西田的设计部门要深入研究消费者心理和消费者行为。休闲区与购物区的设计必须令人感到舒适并营造和谐的氛围，建筑风格、

8、店面设计也要统一协调，目的就是为顾客提供更舒适的购物环境，刺激他们的消费欲望。�招商先行在项目设计的初期，招商工作就已经现行开展，为了保持连续高水平的租金收益，西田对意向客户进行深入的分析与筛选，以保持经营品类的多样化平衡。�拥有自己的建筑公司为顺利完成项目开发，西田必须拥有