限购令和新房产税条例对居民购房意愿影响

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1、限购令和新房产税条例对居民购房意愿影响摘要：房价关系着国计民生，房价调控则是近年来我国政府宏观调控的重要内容之一。作为我国政府近年来调控房价的两个重大举措，限购令和房产税的实施效果不得而知。本文采用问卷调查的形式，以部分上海居民的调查数据为研究样本，实证检验了限购令和房产税对上海居民购房意愿的影响。结果显示，限购令及房产税并未能够抑制居民购房意愿，有效遏制房价高速增长。由此，政府必须对限购令和房产税的实施效果重新审视，适当调整相关调控措施。关键词：新房产税；限购令；居民购房意愿中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1001-828X(2014)01-000-0

2、2一、引言从1998年城镇实施住房制度改革后，我国房地产业获得了巨大的发展空间，特别是近十年房地产业发展甚为繁荣，对我国国民经济增长起到了重要作用。但随着房地产业的过快发展,暴露出了许多问题,将对我国经济的可持续发展起到阻碍的作用，同时房地产业逐步壮大的经济泡沫，也引起了政府及其相关部门、社会普通群众的高度关注和热议。国家为了控制房加的增长速度，于2010出台了限购令政策，其中上海市于2010年10月出台了限购令政策相关规定，并于2011年2月18日发布《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》，对年前出台的限购令具体实施办法进行规范，但也未能遏制住大中城市房价的

3、上涨趋势，因此，经国务院讨论决定，选取上海和重庆这两座具有代表性的城市，作为新房产稅试点，其中上海市相关部门决定于2011年1月正式启动新房产税暂行条例，该政策的应税税率为0.6%,商品房平均销售价格由市统计局每年公布。从我国政府规划限购令及房产稅政策开始，我国已有文献从理论的角度出发，运用了多种模型并结合政策实施后我国房价的走势等相关资料，充分分析了在限购令及房产税实施后对房价可能产生的影响。陈通（2012）认为限购令的实施虽未有效遏制大中城市房价的增长，但房价增长速度有了下降的现象，且新建商品房成交量也出现了下降的趋势。陈多长、踪家峰（2004）认为房产稅会降低住房

4、资产的长期均衡价格，短期效果是提高房租、降低均衡住房供给量且有效率损失。龚刚敏（2005）利用李嘉图等价定理①，经过论证认为房产税开征对房产价值、租赁价格及政府行为没有实质性的影响。况伟大（2012）通过对2008年中国33个大中城市数据的检验论证了房产税对房价的抑制作用效果不明显。二、调查及研究设计（一）数据来源本文的研究数据来自于对上海市松江区及卢湾区的居民进行问卷调查，在松江区发放60份，其中有效问卷58份;在卢湾区发放问卷140份，有效问卷136份。本次的调研主要是希望通过问卷调查的方式，了解限购令及房产税暂行条例的实施对上海居民购房意愿是否有抑制作用，从而判断

5、限购令及房产税实施的有效性，即在长期实行这两个政策后，上海的房价的增长速度是否有减缓的可能。（二）被解释变量与解释变量的设计为了解上海居民购房意愿的变化情况，我们根据问卷调查所得数据，以购房计划及购房倾向为被解释变量。被解释变量的含义分别为：三年内是否有在上海市购房的计划；购买房屋时，是倾向于购买新房还是二手房。本文根据调查数据结果选取了八个因解释变量，分别为：限购令的影响，即限购令的颁布是否会影响被调查人购买第二及以上的房屋；房产稅的影响，即上海市房产税的实施是否会改变被调查人的购房计划；职业，本文根据职业的种类，将机关或事业单位干部、公务员，公司或企业领导、管理人员

6、，公司或企业一般职员、职工，科研人员、教师、医护等专业人员划分为有稳定收入人群赋值为1,学生、个体劳动者、自由职业，农民工，下岗、待业或无业人员，其他为收入不稳定人群赋值为0；购房目的，本文将为生活必需品，为子女购置新婚房确定为刚需赋值为1,将为保有增值，用于出租，其他确定为非刚需赋值为0；房贷，有房贷赋值为1，无房贷赋值为0；在问卷中，年龄分段为21-30、31-40、41-50、51-60、61岁以上，在数据分析过程中，我们对其取值分别为25、35、45、55、65；问卷中的收入选项设定为：2000元以下、2000-5000元、5000-10000元、10000-2

7、0000元、20000元以上，分析数据时，我们将其取值为1500元、3500元、7500元、15000元、25000元;有房产数量，没有为0,有一套房产为1,有两套及其以上为2O具体赋值情况如下表:表1赋值情况表(三)模型建立Li=B0+BlXAge+B2XSalary+B3XHouse+B4XLoan+B5XProfession+B6XPurpose+B7XRestriction+B8XTax(1)其中，Li(i=l,2,3)表示相应的因变量，LI表示购房计划，L2表示倾向购买新房，L3表示倾向购买二手房，Age代表被调查人的年龄，Sa