万国广场项目策划案

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1、—、前言二、感官认识2（-）钦州市商业房地产市场印象2（-）万国广场项目印象2（三）策划公司印象3三、存在不足及问题3（—）关于定位4（-）关于招商4（三）关于楼书4（四）关于各阶段销售策略4（五）关于营销推广5（六）关于铺面切割及销售价格策略10（七）其它11—、前言二、感官认识2（-）钦州市商业房地产市场印象2（-）万国广场项目印象2（三）策划公司印象3三、存在不足及问题3（—）关于定位4（-）关于招商4（三）关于楼书4（四）关于各阶段销售策略4（五）关于营销推广5（六）关于铺面切割及销售价格策

2、略10（七）其它11—、前言二、感官认识2（-）钦州市商业房地产市场印象2（-）万国广场项目印象2（三）策划公司印象3三、存在不足及问题3（—）关于定位4（-）关于招商4（三）关于楼书4（四）关于各阶段销售策略4（五）关于营销推广5（六）关于铺面切割及销售价格策略10（七）其它1111四、结束语—、前言应钦州市幸福房地产有限责任公司的盛情邀请，北京同世飞天商业管理顾问有限公司于今年6月一7月，两次派员到钦州项目进行了解、考察。7月27H北京公司广西办组成7人小组，到项目所在地对钦州地产发展状况及经济

3、运行水平、特点、社会零售总额及构成和钦州市商业发展水平、商圈分布及同业者的经营现状、品牌、客户资源，各业态业种经营现状、规模档次、租金档次，商铺面积以及万国广场商业及物业规划，业态定位、经营定位、动线划分、丿占铺切割、平面及垂直功能分布，店铺销售策略以及广告推广策略等内容进行了详细的了解和调查。工作小组运用咨询、查阅资料、实地考察、问卷、统计等各种方法，经过小组成员共同努力，获得了较为详实的第一手资料，现就调查情况谈谈我们的看法。二、感官认识(-)钦州市商业物业市场印象随着西部大开发战略实施，尤其在

4、中国加入东盟口由贸易区后，钦州经济迅速发展，2002年实现GDP同比增长两位数以上，经济发展处于一个新周期的初始上升阶段。经济的发展以及市民收入的逐步增加，促进了商业地产的发展。市民购房需求潜力大，二次置业需求也不断上升，楼盘开发逐步升温，在利好情况下，同样存在以下劣势：1•城市常住人口只有20万，属屮小城市，城市总体发展水平低、市场容量偏小。2.市场销售价格偏低。3•人均收入较低，消费水平不高，大多处于日常生活基本需求的层面，高档消费、超前消费现象不多。4•迄今还没有标准的大型百货商场，也没有“一

5、站式”大型的购物中心，其商业业态主要是品牌专卖、超市和零售市场、沿街底商、店铺占大多数，规模小、品类不全。5•业种及经营定位雷同，商品的高、屮、低档比例结构不合理，物业管理水平粗放、手段较为落后；6.营销手段单一。(-)对万国广场项目的印象1、规模宏大、首屈一指，易达到规模效应。2、设计先进、理念超前、功能齐全、物业实施完善。3、钦州市政府重点支持项目，政策较好。4、在钦州市甚至首府南宁已有了一定的知名度。5、地理位置较偏，自然人流较少。6、前期规划不到位。(三)对策划公司印象通过参阅策划公司策划方

6、案和执行文案，感觉：1、前期的市调和策划是花了大量心血的，做了大量的工作，分析详细透彻，付出了巨大的努力，体现了策划人良好的职业素质。2、按正常套路策划、文字简洁。3、策划内容偏重于广告。4、太泛，没有突出重点。5、前期市调与后期策划像两张皮，互札!脱节。判断工作的效益，最终还是要看结果。通过我们对竞争同行现场的观察对比，本项目销售现场人流太少，市场反应冷淡。究其原因在哪里？由于商业地产涉及到两种业态，三个过程，关系到四方利益，事关重大，牵一发而动全身。如今销售效果不甚理想,一定是在战略定位或者操作

7、环节上出现偏差和缺陷。三、存在不足及问题(-)关于定位1.市场定位本项目市场定位为“中国首席体验式购物公园”，规避了与竞争对手定位的雷同，采用了差异化，概念很新，标新立异。但从我们看到的所有资料，宣传画册没有明确的诉求对象，没有具体的内容传递信息，给人感觉概念太玄乎、太空虚，有点故弄玄虚，几乎看不懂。虽然楼书设计得很大气，色彩配比非常得当，但没有具体内容，没有吸引力。概念炒作虽是营销策划的常用方法，但消费者已逐渐弃“空头支票”做法，要的是实实在在的内涵。概念炒作是给消费者一个美好的梦，但这个梦必须能

8、实现，可达到。把一线城市的操盘经验拷贝到钦州市这样三线城市做市场，遭遇滑铁卢是不可避免的。1.业态定位和功能定位商业地产在销售前，业态定位和业态项目设计、功能定位以及经营定位必须要规划好以后才能岀售。什么样的业态适合进底商，什么样的业态适合进商场，商场屮一层摆什么，二层摆什么，这都是有商业规律的。由于没有做好规划，仓促上阵，肯定影响销售。消费者很茫然，到底该在那楼层投资？不知道，客户当然流失。（二）关于招商按照现在项目进度和总体规划要求，招商工作必须同步进行。通过招商