万国花苑策划案

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1、万国花苑策划案目录一、项目定位1、项目评判1.1渭南城市发展趋向1.2目前渭南房地产发展状态及热点区域1.3基地分析1.4本项目SWOT分析2、市场形彖定位1.2.1渭南房地产项目的总体特征3、目标客户定位1.3.1目标客户调查1.3.2客户宏观类型1.3.3微观市场调查4、目标客户分析1.4.1周边生活配套分析1.4.2客户主要特征表现为二、本期产品数据2・1项目数据三、推广策略1、策略概述2、推广阶段3、推广费用预算四、广告企划1、广告总精神2、阶段广告执行计划3、媒体计划五、开发成本分析及估算六、开发盈利性分析七、工作进度表项目定位一、项目评判对

2、于房地产而言，第一重要的是地段，第二重要的是地段，第三重要的还是地段。李嘉诚1、渭南城市发展趋向：西进。房地产的发展总是以城市的改造、扩建，重心偏移为发展契机，根据相关资料我们可以看出，陕西省渭南市城市发展的总趋势是城市重心一西部，这说明将渭南房地产发展的总趋向也将是城市的西部。2、目询渭南房地产发展状态及热点区域：渭南市按照房地产业的发展状况可大致区分为：小心区（包括朝阳人街、东风大街、乐天大街等三个部分）、开发区、老城区等三个区域。中心区是城市经济文化中心，配套完配，交通便捷，是大多渭南人理想的居住地。渭南S前的大型房产项目业集中于此区域。开发区正

3、处于建设开发阶段，大片为开发绿地较多，其中一部分已被作为房地产用地征用，但目両尚无大规模开发建设。老城区同城市屮心地带被沈河分割成两个部分，随着城市的西移，老城区己越來越发偏远。三大区域在渭南人心目中的排序：中心区2开发区P老城区3、基地现状分析：基地为2块不连接方形地块，1#地西临新盛路主干道，北临朝阳大街，面积35146nf（包含新盛吋代规划用地）。用地而积较大，可修建规模化住宅，沿街裙房可修建成片商业。据调查，周围娱乐设施较少，活动场地不足。可考虑部分体育用地规划，适应新时代体育健身越来越热门的需要。2#地不临主干道，面积7600m2,北边为已建

4、好6层尿民楼，西边为家怡房地产开发项目，南边为良山乡政府住宅楼。地块被三而围合，用地空间受限制。只能修建底层住宅、大型市场、学校3、本项目SWOT分析a、优势：本案所处位置属于渭南中心区偏西地段，临主干道，交通方便，有较大的发展空间和群众基础，地段良好b、劣势：项H前期规划所限，基地东面部分地块现已建6层板式住宅，西北介建成新盛时代，占据最好的商业位置，这使得区域内整体规划受到很人的局限性。C、机会：城市中心向西发展正是迎合了西咸新区的发展趋势，住房的紧张和最人化的年轻人步入工作岗位，住房需求大量增加。在新的大环境下，新一轮的地产开发热潮即将來临，如何

5、在这次机会小崭露头角，将渭南房地产品牌打出去，这将成为重中Z重。d、威胁：近儿年来西咸新区的发展，是的更多大开发商进驻滑南，彼此的竞争必然少不了，本项口地处中心区段，各大开发商之间的竞争必会对本项目造成一定影响。4、基本结论：结论一：滑南城市发展总趋向是城市山东向西的横向发展为主，南北纵向发展为辅，城市的总发展趋向是：西部。结论二：就H前现状而言，中心区依然是渭南市的心脏地带，但随着城市的发展，中心区土地资源H渐紧缺，构建讲求詁味与环境现代居住理念的人盘已经不可能。结论三：一般而言，随着产业的拉动，开发区必然会成为房地产开发的热点，土地价格随Z升值，精

6、品大盘和高档住宅将不断出现。二、市场形象定位1、渭南房地产项H的总体特征a、整体产站档次较低纵观渭南新近开发的楼盘中，除“绿景园”“乐天花园”筹属于小档次的产品外，其它产品档次相对较低（从楼盘综介品质去评定）。b、社区配套简单渭南在开发或己开发的房地产项目都普遍存在配套设施不完善的缺点。原因有二:一是,渭南消费者对小区配套等意识不够。二是，项冃开发商在小区配套设施方面投资力度不够。c、市场发展潜力大，速度快。随着开发区的建设，渭南房地产市场发展迅速，许多城市绿地已被征用，新一轮的地产开发热潮即将来临。2、分析及结论：结论一：冃前渭南市房地产市场正处于起

7、步发展阶段，市场发育还很不成熟，各个房产项目Z间的竞争正处于地段竞争向产品竞争阶段的过渡Z中。位于城市中心或毗邻城市中心的房产项目优势明显。结论二：在渭南这样一个地区级城市中，城市人口数量少，由于临近西安，因此城市的聚集力较弱，市内的一些事业单位的工作人员大多冇自己的集资房，个人买房还没冇成为主流，因而，多数房产项目都优先考虑团购销伟。结论三：渭南的中髙档楼盘的主力八型以三居室居多，而积多在100-160平米之间,60—90的精品小户型较少。三、目标客户定位1、目标客户调查：在2008年的消费者调查过程小，设宜调查问卷100份，其屮有效卷96份，无效卷

8、4份，设置题目36道，其中关于渭南居民对住宅的需求以及期待类问题占28道，个人基木状况问题占8