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1、XX项目策划简略提纲（滨江・御嶺湾）房地产销售公司的全程策划流程…［初步接洽阶段］1、项目资源条件整合及判断负责部门:策划部、代理部、市场研究部报告名称：《和项廿策划大纲》中心内容：宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。地段资料：规划要点、处标。周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。判断内容：优势、难点、突破口、把握度。2、多方案初步规划、设计或调整建议负责部门:策划部报告名称：《会议纪要汇总》《杠项口概念设计提示》或《项目调整建议》屮心内容：草图、立意、说明、交流记录［前期策划阶段］3、地块内在条件整
2、合及价值分析负责部门：策划部、投资部报告名称：《粋项口土地价值与分析报告》中心内容：适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较4、资源综合及定位负责部门：策划部报告名称：《**项目综合定位报告》中心内容：上述各内容汇总，初步定位或创意5、依据定位针对性的市场调査负责部门：策划部、研究部报告名称：《和项「I市场调査报告》一、全案营销策划方案二、公司竞争优势展示三、公司业绩展示四、销售代理费全案营销策划方案忖录：一、市场调研：1,前言…••本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;2,市场分析……（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销
3、售价格、成交情况）3,近期房地产的有关政策、法规、金融形势4,竟争个案项目调查与分析5,消费者分析：（1）购买者地域分布;（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、而积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度1,结论二、项目环境调研1,I也块状况:(1)位置(2)面积(3)地形(4)地貌(5)性质2,地块本身的优劣势3,地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4,环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5,地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6,公共
4、配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、保院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7,地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、项目投资分析1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成木、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和和•价作为参照）2,土地建筑功能选择（见下图表）3,现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和和•价作为参照）4,土地延展价值分析判断（十种因素）5,成本敬感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润6,投入产出分析（1
5、）成本与售价模拟表（2）股东回报率7,同类项H成败的市场因素分析四，营销策划（一）市场调杳1项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2建筑规模与风格3建筑布局和结构（实用率、绿地面枳、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调•整）（二）、目标客户分析1、经济背景•经
6、济实力•行业特征……公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、血积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、价格定位1理论价格（达到销借目标）2成交价格3租金价格4价格策略（四）、入市时机、入市姿态（五）、广告策略1广告的阶段性划分2阶段性的广告主题3阶段性的广告创意表现4广告效果监控（六）、媒介策略I媒介选择2软性新闻上题3媒介组合4投放频率5费用估算（七）、推广费用1现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2印刷品（销售文件、售楼书等）3媒介投放五、概念设计1,小区的规划布局和空间组织2,小区容积率
7、的敏感性分析3,小区道路系统布局（人流、车流）4,小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5,小区建筑风格的形式及运用示意6,小区建筑外立面色彩的确定及示意7,小区户型比例的搭配关系8,小区经典户型的功能判断及其面积划分9,小区环境绿化概念原则10,小区环艺小品主题风格确定及示意六、识别系统（一）核心部分1,名称2,标志3,标准色4,标准字体（二）运用部分1,现场•工地围板•彩旗•挂幅•欢迎牌1,营销中心•形象墙•门楣标牌•指不牌•展板规范•胸卡•工作牌•台而标牌2,工地办公室•经理办公室•工程部•保安部•财务部3,功能标牌•请勿吸烟•防火、防电危险•配电房•
