以土地、房屋建筑物对外投资涉税问题

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1、2013年9月，A公司（以下简称A公司）与B公司共同出资设立甲机械制造有限公司（以下简称甲公司），具屮A公司以一宗11700平方米土地使用权（工业用地）出资。经评估机构评估其价值300万元，会计师事务所按评估金额出具验资报告。2013年9月，A公司办理土地使用权变更手续。下面根据目前税收政策，结合相关资料，分析投资方A公司以土地使用权对外投资涉及税种与计算。A公司属于生产机床工业企业，在市经济开发区内，执行《金业会计准则》。营业税《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税（2002）191号

2、）规定，从2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，打接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。在投资后转让具股权的也不征收营业税。A公司以十地使用权投资入股，按甲公司章程条款“投资双方按各H实缴的出资比例分配利润、承担亏损和风险”，符合不征收营业税的规定。土地增值税《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字（1995）48号）第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企

3、业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将房地产再转让的，应征收土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税（2006）21号）第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用免征增值税的规定。甲公司与A公司均为工业制造企业，适用暂免土地增值税政策。虽然A公司以土地使用权投资免征营业税和土地增值税，但仍应按主管税务机关的规定办理备案手续。注意例外：湘地税财行便函（2015）3

4、号各市州地方税务局财产行为税科：据各地反映，以股权转让名义转让房地产规避税收现象时有发生，严重冲击税收公平原则，影响依法治税，造成了税收人罐流失。总局曾下发三个批复明确“以股权转让名义转让房地产”属于土地增值税应税行为。为了规范我省土地增值税管理，堵塞征管漏洞。对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照国税函（2000）687号、国税函（2009）387号、国税函（2011）415号文件，依法缴纳土地增值税。财产和行为税处2015年1月27日印花税A公司与甲公司订立的土地使川权转让

5、合同，属于产权转移书据，应按转让合同金额的万分之五缴纳印花税。应缴税额=300X0.05%二1500（元）。城镇土地使用税A公司2001年8月取得国有土地使用权证，占地面积61200平方米，使用年限50年。取得土地使用权记入“无形资产”金额5453800元，每平方米购入价89.11元。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税（2008）152号）第三条规定，从2009年1月1日起，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应

6、截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。A公司以11700平方米土地投资，其应纳税款的计算应截止到2013年9月末。从第四季度起实际占地面积二61200-11700二49500（平方米），当地税务机关规定城镇土地使用税按每平方米5元征收。2013年第四季度应交城镇十地使用税=49500X5X34-12=61875（元）。房产税A公司房屋产权证、“固定资产——房屋”明细账和2013年1月〜8月房产税申报表反映，建筑而枳57000平方米，房屋入账金额8370万元，本期耒发生对外出租业务，全部按从价计征中报

7、房产税。《财政部、国家税务总局关于安證残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税（2010）121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成木费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。经计算，A公司以土地投资后的容积率=570004-49500=1.15大于0.5,土地价值应按原入账金额减投资后的余额计入房产价值，计入房屋的土地金额二49500X89.11二4410

8、945（元）。税务机关规定对经营口用的房屋，按房产原值一次扌II除30%后的余值计税。2013年第四季度从价计征房产税金额二（83700000+4410945）X（1-30%）X1.2%X34-12=185032.98（元）。企业所得税根据财税［2014］116号居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税