企业以国有土地投资入股的涉税处理

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1、全面营改增后，企业或投资者以国有土地投资入股中的国有土地有两种国有土地情形：一是2016年4月30日之前购买或受让的国有土地；二是2016年5月1日之后购买或受让的国有土地。这两种国有土地发生的投资入股行为涉及投资方和被投资方的税务处理有所差异。　　（一）投资方涉及的税务处理　　1、增值税的处理　　（1）以国有土地投资入股视同转让必须缴纳增值税　　①相关税收政策分析　　财税［2016］36号文件附件一《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产

2、。”同时第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经经济利益。”　　财税［2016］36号文件附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第四款“进项税额”规定：“适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的

3、房地产项目。”　　基于以上税收政策的规定，企业将无形资产、不动产投资入股换取被投资企业的股权行为属于有偿取得“其他经济利益”的行为，且被投资企业取得不动产包括接受投资入股形式取得的不动产，其进项税额同样准予从销项税额中抵扣。这就意味着投资企业以不动产投资应作为销售缴纳增值税，并可计算销项税额、开具增值税专用发票交给被投资企业作为抵扣进项税额的凭据，而且以不动产投资入股行为列入了增值税“销售不动产”税目的征税范围。因此，企业以无形资产、不动产投资入股行为，应按有偿销售不动产、无形资产行为征收增值税。　　②分析结论　　通过

4、以上税收政策分析，企业将国有土地投资入股视同有偿转让国有土地的行为，应缴纳增值税。　　（2）将国有土地投资入股的增值税处理方法　　①将2016年4月30日前取得的国有土地使用权投资入股的增值税处理　　《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第二条规定：“纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税”。基于以上税收政策规定

5、，企业将2016年4月30日前取得的土地使用权，投资入股到被投资企业名下，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。投资者给被投资企业开具全额的增值税专用发票，被投资企业可以抵扣增值税进项税额。6　　②将2016年4月30日后取得的国有土地使用权投资入股的增值税处理　　《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件二第10条规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易

6、计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额”。从文件中可见，能减去土地使用权原价的情形只针对“自行开发的房地产项目”。《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第二条规定：“自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。”基于以上税收政策规定，财税［2016］36号文件附件二第10条“能减去土地使用权原价”计税增值税的情形只限于选择一般计税方

7、法计征增值税的一般纳税人的房地产开发企业销售其开发的房地产项目，不包括转让2016年4月30日后取得的国有土地使用权的情形。另外，《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号中规定的简易计税情形也未包括转让2016年4月30日后取得的国有土地使用权的情形。　　因此，增值税一般纳税人转让2016年4月30日后取得的国有土地使用权，或者以2016年4月30日后取得的国有土地使用权投资入股，不可以选择差额征税计征增值税，必须按照一般计税方法按照10%全额计征增值税。　　2、土地增值税的处

8、理　　《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）第四条规定：“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”同时第五条规定“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。”基于此政策规定，