金港城市广场前期策划案188503909

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1、金港城市广场前期策划案,1/a■>a刖§金港城市广场是双发实业公司为提升企业形象，而修建的一个集合办公、住宅为一体的现代化电梯高层。由于该项目离城市屮心较近，项目土地面积较小，加上土地的成本达到了520万/亩，加大了后期项目的运作难度。从市场行情来看，这几年市中心周围的住宅除了金港国际、公园新城外，没有真正意义上的市中心项目。但是，由于遂宁是一个带形城市，从城市的南北来看，四山片区的都市风景、玫瑰上品随着和平桥的修通，将对项目构成一定的威胁。但是从项FI本身定位來看，中小户型从金港国际来看，在遂宁还有较大的空白市场。

2、1•市场分析1.1.区域市场分析遂宇正在进行一场快速的房地产发展革命，从现在的土地供应来看，滨江路开发的金港名都、江景天下、凯丽滨江、未来城、上江城、水都豪庭等代表了城市新的居住理念，江最成为了楼市价格上扬的重要支撑点。虽然现在还有较多的楼盘在售，随着土地的终结，滨江路的开发即将结束。现在城市的发展止逐步的向河东推移，河东新区，政府着力打造的“川屮人居第一城”的轮廓正在慢慢显现，一方面河东是市场最人的土地供应量，现在在售的有东海岸、中铁龙城、东城市一品、东方明珠、书香美邸、学府雅园等。随着2007年7月土地拍卖价格的

3、上升，全市的房屋价格普遍上涨了50——200元/nf之间，一次土地据统计，现在城市供应格局基本是这样的，滨江路是现在的居住的上上之选，配套完善、交通便利，城市风景好；河东代表了城市发展的方向，配套还没有跟上，是未来城市居住的方向；城北片区由于受到火车站的影响，环境较差，人口较少，居住还不完全成熟；城南区域基木完善，土地平坦，是创新工业园区所在，住宅发展相对缓慢；西山片区，环境优雅，渠河的阻断，交通限制发展，配套相对滞后；城中最近基本无新楼盘，居住、交通、配套完善。2007年7月统计区域数据情况:遂宁各区域土地供应情况

4、而积（亩）□遂宁各区域土地供应情况面积（亩）遂宁各片区住宅供应情况面积（nf）1000000800000600000400000200000□遂宁各片区住宅供应情况面积（川）01.2.定向市场分析项目地处城市屮心地带，离城市核心距离约千米，遂宁外来人口较少，产业发展还不尽好，第三产业较好。城市中有较多的投资客户，以及想购买新房的年轻人。金港国际：该楼盘至2006年8月开盘以来，住宅销售旺盛，从5月分排号蓄水，8月分开盘，虽然项目作相关了调整，整体来看，销售速度较快，A、B栋共382套房子，均能在近3个月达到销售80%

5、左右，特别是B栋的小户型，6872859296m2,在1一个月的内基本销售完毕，从这个意义上讲，小户型在城市中心处在一个旺销状态，市场空白还较大。同时，在走访的二手房中介机构里面发现，和平路、徳胜路周围沿线的二手房出售信息较少，也说明了现在市场房源紧俏。同时在嘉禾桥一个二手房销售地点发现，有炒房者标出金港国际13楼，面积68.82m2，总价17.2万的房子，单价达到了2499.2元。从侧面说明现在市场的需求，和对产品的高度认同。公园新城：公园新城2006年9月开盘，其中1室、2室小户约10左右，基本上海琪公司内部已经

6、认购完毕，该项目主要以居家三房为主，户型有116nV、118m127m2三室为主，在3个月内基本销售完毕，也从这一点上说明现在的城屮项目的稀缺性。1.3.项目分析项目周围交通配套成熟，周围有较多的行政机构，面朝西山风景区，离开渠河仅一路之隔断。项目前而是遂宁三大交通轴线之一，渠河路，景观轴线分明，环境较好，土地面积6.5亩。Strength优势■项目从城市的南北方向来看，处在城市中心CBD区域，离步行街道估计千米左右，是城中的项目。■现在城市中心没有新项目，市场处在一片空口当中。■项目定位为居家小户型，城市屮心区域

7、还没有同质化产品。■渠河路景观带修建完善，风景优美■交通较好，16、19路从渠河路连接城市南北■户型设计较好，基本上没有浪费，公摊低■项目居家性好，前面是渠河和西山风景区，视野开阔、景观好■双发公司有较强的运作能力和质量口碑■金港国际在市场口碑较好，对新推的金港城市广场有较好的示范作用■面积较小，从总价上进行控制Weak劣势■项目从城市的东西方向看，处在城边■目前道路通行的车辆较多，噪音较大■项目低于渠河路近1米，对于日后广场排水不利■项目背后的房屋距离较近，彼此通风采光有一定影响■项目朝向四方，四晒明显■由于靠近渠

8、河边，不少人对渠河边房屋的认同感不是非常强烈■土地成本较高，而积较小、是一个三角型地块，规划设计不利Opportunity机会■现在城中没有在售住宅项目，市场比较空口，同时从相关楼盘来看，小户型在城屮更为稀缺■遂宁市的房地产处在一个迅速发展的阶段，整体行情较好■现在城中的房源紧俏，新房、二手房均偏少■城市未来规划外来车辆和重型车辆将沿西山路运形