2012年2月路劲常州武进项目年度目标达成之策略思考-策源

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1、路劲常州年度目标达成之策略思考红海中，创造一片蓝海路劲常州年度目标达成之策略思考常州策源20120202路劲常州年度目标达成之策略思考核心思路提炼【策略前思考】------12.7亿，大时代下的大思考【壹、目标与分解】------上半年：存量–打开–强化公司品牌下半年：新品–提升–强化项目品牌【贰、慎思与奇谋】------2月谋城、3月围城、4月攻城【叁、执行与组织】------执行：冰河期的引爆之战组织：内外场双轨架构、海陆空特联合作战0路劲常州年度目标达成之策略思考【策略前思考】12.7亿的大思考路劲常州年度目标达成之策略思考战略设问一：

2、能否把宝压在下半年路劲常州年度目标达成之策略思考武进2011年住宅供应情况供应量走势分析：从上图可以看出，上半年中5月份供应量显著上升，其主要原因是由于新城万博广场苹果公寓948房源入市。而下半年中9、10、11月武进区域供应量也保持在较高的水平，主要是受市场影响，众多项目以“另开组团、大幅降价”，从而促使供应量激增。路劲常州年度目标达成之策略思考武进2011年住宅成交情况成交量走势分析：从全年的成交情况来看，今年上半年的成交明显好于下半年，1月白金汉宫、外滩1号、御城、新城域开盘，去化量明显增加；2月属传统淡季，因此成交量有所下滑；3-4月

3、受常七条影响，武进成交量显著下滑。而5-6月由于星河国际与苹果公寓的热销，成交情况明显上浮；7-8月成交量较为平稳；9月众多开发商受年底回款压力被迫降价入市，但却未能实现“以价换量”，客户犹豫度增加；10-11月龙德花园及御城产品以超低价入市，则促使成交量有所回升。路劲常州年度目标达成之策略思考武进2011年住宅成交情况路劲常州年度目标达成之策略思考可售量未推量在售项目：可售量、潜在供楼盘名称面积面积（万平米）（万平米）应量均处在历史高位。绿地外滩壹号3.225.9绿地白金汉宫5.126.5星河国际12.6160.7紫金城2.355.4新城万

4、博广场20.840.0新城域4.015.4龙德花园5.421.2御城5.447.8莱蒙城6.472.8天隽峰4.77.7n2011年11月武进存量达到历史最高位，达131.46万方，12月回落。随园锦湖公寓1.74.9香江壹品2.50.9万骏金域丹堤3.318.6百兴华府3.521.2中天名园3.35.6德禾豪景1.30.3景城名轩0.30.2弘建一品4.611.6龙涛紫郡1.90.9澳新尚蓝国际4.71.7凯尔锋度2.212.1摩尔上品2.61.6聚盛花园2.313.5天安尚城1.122.9溪湖小镇1.016.2合计106.4605.6路劲

5、常州年度目标达成之策略思考待售项目：体量超过300万方开发商产品类型建筑面积容积率高层、低密度绿地集团432.59产品绿地、绿城、常发三大项目2012年集中上市常州绿城置高层、低密度1402.7业有限公司产品高层、低密度常发地产592产品绿地香颂高层、低密度新城地产412.4产品常州市丰乐绿地玉兰广场房地产开发小高层、高层32有限公司常熟裕坤置业有限公司高层42.2常发御龙山常州分公司常州新濠置高层112.7业有限公司合计——301——路劲常州年度目标达成之策略思考武进核心区——目前市场可售量为106万平方米，未来供应量达606万平方米待售项

6、目体量：可建面积301万平方米待建项目体量：可建面积237万平方米西太湖板块待建项目体量：可建面积326万平方米3个百万方大盘，1600万方市场供应量，相当于常州武进8-10年的市场去化量武进市场供应处于高位，成交疲软，整体市场呈现饱和态势，走势极不平稳产品同质化竞争严重，110-140平方米2+1和3+1产品较为集中，成为去化的重灾区3房2厅2卫产品被2+1和3+1产品稀释，70平方米以下产品稀缺路劲常州年度目标达成之策略思考核心思考：2012：起个大早、赶场夜市路劲常州年度目标达成之策略思考上半年：无准备下的有准备之战清空存量下半年：转折

7、期的顺势之战新品上市路劲常州年度目标达成之策略思考2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月存量打开，全面引爆新品上市、开盘引爆大节点、大引爆路劲常州年度目标达成之策略思考战略设问二：小步快跑还是集中引爆路劲常州年度目标达成之策略思考2012年上市量巨大，武宜路板块和区政府板块是供应热点区域项目名称预计上市量外滩一号4万方（约300套）白金汉宫5万方（约500套）武宜路片区紫金城5-6万方（约500套）新城万博广场二期约8万方（约700套）星河国际11万方（约1100套）天隽峰5万方（约500套）乐购-花园街片百兴华府1.2万方（约1

8、30套）区新城域13万方（约1300套）莱蒙城2万方（约200套）御城9万方（约900套）区政府片区龙德花园上半年5万方（约500套）弘建一品8万方（约800套）大