X项目洋房去化方案

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1、2021年10月6日天蕴·南加州项目洋房销售方案（数据截止日期：2014.5.31）OneTwoThree竞品分析余货分析营销策略目录contentsFour保障措施竞品分析One竞品分析竞品筛选南部新城北部新区东浦新区本案中铁共青湖凯莱国际保利未来城市金科中央公园城中建·幸福城三个板块中主要竞品为：凯莱国际保利·未来城市中铁·共青湖中建·幸福城金科·中央公园城洋房竞品总汇项目体量（万方）产品面积区间（m2）均价（元）月均去化（套）保利·未来城市1994-256420040凯莱国际7070-140390050中铁·共青湖9120-180

2、500010中建·幸福城14120-220400020金科·中央公园城107-165预计4300未开盘竞品分析总汇主要竞品中，洋房均价在4200左右，保利·未来城市与凯莱国际月销量最高；开发商遵义保利置业案名保利·未来城市总建面517万方容积率3业态构成高层、洋房、别墅、公寓高层已推总量8492套洋房已推总量1316套开盘时间2011.10累计销售额40亿滚动6月销售额4.29亿滚动6月去化率75%（存货+新增）竞品分析区域竞品市场竞品保利·未来城市洋房折后建面均价4100元/㎡，实得3800元/㎡开发商遵义市东都地产开发有限公司案名凯莱国

3、际总建面70万方容积率1.51业态构成高层、洋房已推洋房总量765套开盘时间2013.9累计销售额1.8亿滚动6月销售额1.5亿滚动6月去化率55%（存货+新增）市场竞品凯莱国际市场竞品凯莱国际两房户型实得单价约3700元/㎡，三房户型实得单价约3750元/㎡两变三户型：约90㎡三变四户型：约145㎡中建·幸福城开发商遵义中建地产有限公司案名中建·幸福城总建面200万方容积率2.40业态构成高层、洋房已推高层总量约1600套已推洋房总量约1100套开盘时间2013.12累计销售额12亿滚动6月销售额12亿滚动6月去化率80%（存货+新增）市

4、场竞品中铁·共青湖市场竞品开发商遵义源丰置业有限公司案名中铁·共青湖总建面105万方容积率1.25业态构成洋房、别墅已推洋房总量500套开盘时间2012.12累计销售额0.7亿滚动6月销售额0.35亿滚动6月去化率15%（存货+新增）金科·中央公园城开发商遵义金科房地产开发有限公司案名金科·中央公园城总建面430万方容积率2.5业态构成高层、洋房、别墅开盘时间预计2014.6累计积客约10000组办卡约1300张（2014.5.10开始）市场竞品面积、总价分析竞品分析洋房成交面积段（m2）洋房成交总价段（万元）从面积段与总价段来分析，主要成

5、交集中在120-140m2、40-50万产品；然后集中在140m2以上、70-90万产品；小结竞品分析根据以上分析竞品平层总价在40-50万占比较大，跃层总价70-90万占比较大竞品平层面积段在100-140，跃层均在140以上部分竞品实景已呈现，示范区效果较好凯莱国际与保利未来城市景观环境与其余竞品项目相差不大由于这两个项目性价比相对较高，所以走量较快同面积段产品，景观环境大致相同情况下，价格取胜余货分析Two2013年8月后，洋房月去化约1000m2（约7套），随着房源的减少，月去化逐步下降；5月在推广重新起势后，销量比2-4月月均去化

6、量有所提升；余货分析总体销售来访量、转化率洋房客户来访量、成交转化率交叉分析客户来访量由于前期未有详细统计，该表为估测值2013年8月至今月均来访量平均在120组左右；随着余货不断减少，户型的同质化加剧，成交转换率不断下降；余货分析余货分布11211211242023181573231洋房余货共计126套，主要集中于1#、2#、3#、4#、5#、10#楼；0洋房余货分布（套）余货分析景观因素从景观上看，余货集中区域，景观环境不足以支撑快速去化；余货分析面积总价分析洋房余货面积段（m2）洋房余货总价段（万元）从价格与面积上看洋房余货主要集中在

7、130-160m2、70-80万与90-100万的产品；余货分析天蕴·南加州洋房货值盘点套数(套)建筑面积(m2)预估建面均价预估收益货值已推总货量54074403.635453.98405796265已售41457010.445306.36302517876库存12617393.195937.86103278389去化率77%77%——75%按照目前价格，未签约房源按照按揭折扣折算，整体预估收益货值约4.06亿；目前余货预计收益1.03亿；从去化率来看，套数与面积均为77%，预估货值为75%，这意味着大小户型走量均衡，高货值产品滞销；未签

8、约货值按照按揭成交价计算货值盘点余货分析注：由于前期签约数据统计有误差，预估收益货值有较小出入；从货值上看，余货中2L货值占比大，约30%；从套数上看，余货主要集中在2L与5L，