2011年重庆金融街·融景城营销执行计划

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1、金融街·融景城2011年营销执行计划立业地产服务机构·高价值地产营销专家谨呈：金融街重庆融拓置业有限公司第1部分策略思考第3部分年度计划汇总第2部分阶段计划核心问题界定：【目标】2011年实现10.5亿销售回款；项目作为城市一线豪宅的整体形象建立，良好市场口碑；【现状】首期产品为86㎡两房、106及120㎡三房、135㎡四房，产品线较短，且与市场豪宅主力产品面积上有一定距离；北滨路正式销售中心2012年才能开放，豪宅展示空间不足；11月5日才能拿到预售许可证，销售周期不足两个月，要完成10.5亿销售额，积客难度非常大；【核心问题】时间短：不足两月的销售时间，如果完成10.5亿销售额？客户从

2、何而来？高形象：展示空间不足，如何占位一线豪宅形象？市场竞争态势楼盘名称总建筑面积下半年预计主力推售产品（套内面积）预计推售套数当前高层均价预计推售时间核心卖点中海寰宇天下43万㎡高层：200-205㎡四房135-165㎡三房300套20500（清水）9月江北嘴CBD+一线江景中海紫御江山88万㎡高层：125-135㎡三房155-165㎡四房500套—10月江北嘴CBD+一线江景龙湖春森彼岸78万㎡洋房：71-160㎡150套130007月龙湖品牌+一线江景招商江湾城48万㎡高层：100-120㎡三房130-160㎡四房450套1100010月城市资源+园林景观国兴北岸江山102万㎡高层：

3、70-160㎡500套—10月一线江景融景城132万㎡高层：117㎡三房135㎡四房616—11月城市资源+一线江景下半年，主要竞争对手的推盘时间和产品面积区间都非常接近，本项目将面临激烈的同质化竞争；龙湖与招商目前高层清水成交套内均价在1.1~1.3万/㎡，本项目首期要实现价格突破有一定难度；首批推售产品竞争力分析双层中空大堂棋牌娱乐室棋牌娱乐室等待休息间大尺度电梯绿化带绿化带入户大堂为双层中空大堂，豪气大方，尽享尊贵感，同时配有大尺度电梯一部，便于业主搬运大型家具，家电的要求，从细节体现对业主的人文关怀；项目一层共设有约100㎡的泛会所空间，设有四个棋牌娱乐室，一个休息空间，满足业主休

4、闲娱乐的需求；首批推售产品一层平面图电梯首批推售产品竞争力分析首批推售产品标准层平面图B户型，三房两厅两卫设计，套内面积117.31㎡，建筑面积142.84㎡；A户型，四房两厅两卫设计，套内面积135.23㎡，建筑面积164.66㎡；B户型，三房两厅两卫设计，套内面积117.31㎡，建筑面积142.84㎡；A户型，四房两厅两卫设计，套内面积135.23㎡，建筑面积164.66㎡；户型方正实用，得房率高达82.13%，功能分区合理，空间实用率高，没有多余面积的浪费；3T4户的高梯户比设置，尽可能提高业主的居住舒适度；户户带入户花园（避难层除外），卧室带2-4㎡的飘窗赠送面积，面积赠送率高且实

5、用；首批推售产品竞争力分析首批B户型分布楼栋楼层数套数25#38F74套26#40F78套27#40F78套28#40F78套合计308套客厅开间4.8米，主卧开间3.8米，两次卧开间为3.3米，大开间设计，彰显豪宅气度；高赠送面积设计，赠送率将近9.4%（约11㎡），成就气派生活空间；；入户花园，大通厅，大阳台，主卧套房设计，科学搭配，功能分区合理，生活无处不精彩；竞争项目产品点对点分析——三房产品寰宇天下超高层三房两厅两卫户型套内面积：119.3㎡建筑面积：144.8㎡招商江湾城高层三房两厅两卫户型套内面积：114㎡建筑面积：136㎡项目寰宇天下119㎡户型招商江湾城114平米户型融景

6、城117平米户型客厅开间4.2M4.2M4.8M主卧开间3.6M4.0M3.8M次卧开间3.0M3.3M3.3M赠送空间约8平米约14平米约11平米寰宇天下户型相对紧凑，阳台开间虽达7.5米，但进深仅为1.2米，舒适度较低，仅次卧带飘窗设计，赠送率较低；招商江湾城主卧开间达4米，赠送面积较多，但空间分布不合理，入户位置面积浪费较多；相比较而言，三房产品中，本项目客厅开间达4.8米，大气尊贵，唯独本项目带入户花园，同时采取主卧套房设计，功能分区合理，空间实用率较高，及符合豪宅设计标准，又无浪费面积；结论：豪宅设计标准，高实用率注：春森彼岸下半年主力推售三房户型套内面积约为85㎡，故不作为重点

7、比较户型首批A户型分布楼栋楼层数套数25#38F74套26#40F78套27#40F78套28#40F78套合计308套首批推售产品竞争力分析客厅开间5.1米，主卧开间3.8米，两次卧开间为3.3米，大开间设计，彰显豪宅气度；客厅，主卧，次卧与书房全朝南，通风采光效果极佳，7.7米阔景阳台，城市繁华尽收眼底；入户花园，大通厅，横厅，书房，阔景阳台，主卧套房设计，尽享名家生活态度；竞争项目产品点对点分析——四房产品寰宇天下