目前我国物业管理服务中存在的主要问题及对策

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1、目前我国物业管理服务中存在的主要问题及对策[摘要]：物业管理越来越成为城市居民所关注的问题,也有很多矛盾演化成为社会性矛盾；这就要引起我们的高度重视。要使物业管理行业健康发展，即要物业管理企业自身的完善，也要全社会各方面的共同努力，对物业管理工作给予必要的支持。[关键词]：物业管理 物业管理在我国始于1981年由深圳特区“引进”的。经过政策的引导和法律的磨合，物业管理这个创新的管理模式，终于从1995年开始在我国城镇中普遍推广开来，并迅速形成一股发展的热潮。当前，我国物业管理的发展已由打开局面普遍推广的阶段，进入到普及与提高

2、、发展与进步同时并重的新阶段。但是随着物业管理的快速发展和物业管理覆盖面的不断扩大，行业发展的深层次问题和矛盾也随之暴露出来。特别是最近几年，各地因物业管理引起的纠纷越来越多，一些物业管理纠纷事件时常见诸报端,物业管理问题已成为百姓和政府都非常关注的社会问题。因此面对我国物业管理的快速发展，如何从我国的国情出发，全面分析我国物业管理存在的问题，加快采取一些更为切实可行的措施，排除困难化解矛盾，已成为我国物业管理亟待研究和解决的课题。现就此谈些粗浅的看法。    1.存在的主要问题    1.1物业管理的商品消费观念淡薄，导致

3、收费难。    1998年全国停止住房实物分配之后，广大居民拥有了房屋的产权，对房屋本身的商品属性概念已经确定，但对物业管理的商品消费观念却很淡薄。加上各地的经济发展水平与居民的经济承受能力限制，使很多地区普通居民住宅的物业管理长期入不敷出。一些业主希望得到最好的物业管理，但只愿意付非常少的管理费，更有一些业主对物业管理问题知之甚少，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系，导致收费难成了目前物业管理公司最头痛的问题。据广州物业管理业内人士介绍，在普通居住小区.物业管理费的缴费率不到60%，绝大多数小区都存在着欠交物业管理

4、费的现象。广州约有20%的业主拒交管理费。再以长春市某省级优秀住宅小区为例:环卫、保安、绿化三项有偿服务的基本项目收费标准为每月每户6元，在全市同类小区标准是最低的，但收缴率仅为55%，一年下来，仅此就亏损21.6万元，长期的亏损运营导致物业管理无法生存。据统计70%以上的物业管理企业处于亏损境地。当然业主拒绝缴费有很多原因，但最主要的是居民对物业管理的商品消费观念尚未建立。物业企业作为经营性质的公司，有偿服务是其生存的必要条件，成本投入是其专业化管理与服务的基础，完全是一种“取之于民，用之于民”、“量入为出”的经营模式。费

5、用收缴率低，必将使物业管理走入恶性循环。如果不建立这种物业管理的商品消费观念，我认为即使其他问题都解决了，收费难的问题仍然存在。      1.2职责界定不明确.衔接不好，物业管理企业成了开发商的“替罪羊”。    据统计，大约有三分之一的物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的，这种建管不分的体制  决定了物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发，重建设、重销售、轻管理的问题没有根本解决。开发项目在规划、设计、施工阶段留下来的问题.在居民人住后逐步暴露出来，引发居民对物业管理的不满。目前，职责界定不明，已成为物业管理的一个

6、重要问题。职责界定是指发展商、施工单位、物业管理公司、业主四方，在以物业为中心而发生的责任确定。由于职责界定欠明确衔接不好，往往会造成某些责任的盲点。以长春市为例有三种情况:一是许多开发商紧紧抓住了居民日益重视居住环境、重视服务质量的消费心理，把物业管理作为楼盘的新卖点，积极开展营销活动。在一些售楼广告中，开发商在物业管理上大做文章，推出许多承诺，诸如免收三年物业管理费，赠送顶层花园，一入住即有24小时热水供应等。实际上呢，这使主要靠物业管理收费生存的物业管理公司无法正常运作；而实践中如果你收了，业主会说你言而无信，他们不找

7、开发商，只找物业管理公司；如果你没做到，业主就声称你物业管理公司违约，那么物业管理公司就不能不承受由开发商信口承诺而带来的住户责备。二是小区内各类房屋建筑和附属配套设施、区内道路、绿化、安全等环境设施应建未建的项目，或者经验收不合格未予补救的项目，或者在使用后出现质量问题的项目。如道路未铺装，绿化场未种植，屋内渗水，天棚、墙壁裂缝等等质量通病或者是有意不兑现承诺产生的一些问题。而有了问题久拖不能解决的。则是由于物业管理公司是开发商自己配备的、一个下属单位面对这些问题只能处于两难的境地。三是“债务链”带来的扯皮的问题。小区在开

8、发建设中，都要涉及许多市政设施配套及增容问题，施工的用水用电问题。有的建设单位与开发商以种种理由赖着不给钱、少给钱。这类债务少的几百万元，多的上千万元，一旦大批居民人住小区，就会把欠费和居民生活用水、用电收费绞在一起，甚至拉闸停水、停电，使居民生活跟着遭殃。居民对上诉问题的不满情绪最为激烈