2011年金荣盛景濠庭营销执行计划

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1、金荣·盛景濠庭2011年营销执行计划目录一、目标分解二、目标下的问题三、营销策略四、月度营销执行计划目标分解1货源盘点：套数总销售面积均价总销金额单套总价首批房源40套15000㎡14000元/平方米2.1亿元525万二批40套15000㎡16000元/平方米2.4亿元600万合计80套30000㎡15000元/平方米4.5亿元562万期间目标：2011年12月31日之前实现销售金额4亿以一批成交均价14000元/平方米，二批成交均价16000元/平方米计一二批房源去化总量的89%——约71套房源有效

2、客户分解：以解筹率70%计71组签约客户需102组排号客户需360组会员客户以有效率30%计以有准确度30%计需1200组来访客户1200组客户从哪里来：我们有多少时间合计125天2011年8月29日---2011年12月31日125天，平均每天约10组客户目标下的问题2一、如何实现四个月内热销71套？二、如何使市场认知项目价值，使价格得到支撑？三、价值如何传递，体现项目品质？四、目标客户如何积累？有效客户是重点！五、一二批产品推售时间及产品品质相近，如何解决一二批房源价格差距过大的问题？营销目标！推

3、广，解决认知问题渠道，解决到访问题执行，解决成交问题科学细分市场，结合产品特质找准目标客户群；建立产品形象宣传与客户特定消费需求心理之间联系；窄众传播——信息传播范围上即已建立区隔感；高品位活动营销。问题下的思考：营销策略3总策略简述区域地脉引导项目站位项目品质建立市场形象渠道活动吸引高端客户重大节点一批认筹一批组团开盘二批认筹二批组团开盘销售目标内部认购3套，1620万元销售22套，1.2亿元销售10套，5400万元销售26套，1.5亿元持销售10套，5400万元推广主题国宾望墅，礼仪天下极致考究，

4、登峰造墅（产品价值）中心王墅，众星捧月营销思路高调入市，强势引爆市场，项目全新形象入市，初步完成项目形象塑造。快速最大化吸筹，针对入会客户逐步释放价格区间，有效梳理并引导意向房源，实现开盘热销目标。二批组团形象入市，线上推动全面铺开，再次引爆市场。快速最大化吸筹，针对入会客户逐步释放价格区间，有效梳理并引导意向房源，实现二批开盘热销目标，为实现年度销售任务奠定基础。针对特定房源，结合年底节日推出感恩特惠促销活动，加快剩余房源去化。举办公益活动，树立开发商良好的社会公益形象，进一步促进丰满项目品牌形象。

5、媒体配合大河报硬广软文炒作短信群发户外大牌大河报硬广软文炒作短信群发户外大牌。灯箱、电台大河报硬广软文炒作短信群发户外大牌。灯箱、电台大河报硬广软文炒作短信群发户外大牌。灯箱、电台大河报硬广软文炒作短信群发户外大牌。灯箱、电台营销活动中央别墅区高峰论坛《项目价值白皮书》新闻发布会“奢·味”拉菲红酒品鉴会保时捷名流鉴赏会雪茄名流鉴赏会国际知名交响乐团专场二批业主答谢晚宴捐助希望工程公益活动新年音乐会专场活动2011年营销计划总表10月11月12月9月8月战役安排：1、第一阶段：利用中央别墅区的独特地段优

6、势以及三所福祉的深厚沉淀，进行高调市场亮相，掀起关注热潮，顺势推出一批房源。告诉受众：中央别墅区的纯粹别墅荣耀面世。2、第二阶段：随着一批房源的热销及市场关注的逐步提升，顺势推出项目品牌，较高密度的将项目产品细节一一抛出：金荣·盛景濠庭是什么！提升客户心理预期，为剩余房源的顺利去化及二批房源的认筹奠定坚实基础。3、第三阶段：二批房源开盘阶段，邀请客户体验样板房，以现场震撼力打动客户，实现顺利开盘销售。【年度营销推广策略】第一阶段项目形象站位1、时间跨度：2011年8月下旬——2011年9月下旬2、营销

7、目标：强势引爆市场，项目全新姿态入市，完成首批房源销售目标3、推广核心：片区形象期，形成市场心理区隔，市场信心鼓动,内部认购4、推广主题：国宾望墅，礼仪天下5、媒体策略：大河报、户外、灯箱、短信、电台、网络第二阶段项目品牌建立1、时间跨度：2011年10月初——2011年11月初2、营销目标：建立项目形象，区隔市场3、推广核心：项目品牌价值建立，从项目品质、建筑、景观、超低密度等产品价值进行展示4、推广主题：极致考究，登峰造墅不夺天工，不称奢华不经砥砺，不谓传奇不琢尺度，不为杰作不达极致，不言极

8、品5、媒体策略：户外、灯箱、大河报、短信、网络、工地围墙、航空杂志第三阶段持续强销期1、时间跨度：2011年11月——2011年12月2、营销目标：实现二批房源销售目标3、推广核心：样板房开放、二批房源开盘销售4、推广主题：中心王墅，众星捧月不懂得奢侈的挥霍，岂知道奢华的气魄？让纯粹的贵族血脉流淌中原5、媒体策略：户外、灯箱、大河报、短信、网络、工地围墙、航空杂志月度营销执行计划48月营销执行计划1、销售目标：内部认购3套，认筹5组，销售金额162