卷烟厂项目策划报告

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1、报告结构一、项目分析二、市场环境分析三、项目定位与物业发展建议四、项目销售策略本策划报告的目的：快速销售快速回款速度为王现金为王鉴于本项目的特殊性，项目组经过对项目情况和市场的分析，认为本项目销售时间不宜过长，建议在为开发商实现较高利润的基础上，快速销售，为开发商快速回笼资金。本策划报告将以此思路展开。第一部分：项目分析1、项目经济指标分析本项目天赋优越，具备打造高档豪宅条件,但规模较小，难以在市场上形成大的影响力。项目数据用地面积33560㎡别墅总建筑面积25750㎡会所及物业管理用房面积800㎡容积率0.79绿化率35.6%总户数90车位279表：

2、别墅部分经济技术经济指标一期规模较小，较难形成大的市场影响，但建设周期快社区会所面积较小，难以打造豪华气派的会所设施超过1：2的车位配比，具备打造豪宅尺度条件容积率较低，适合打造高端住宅2、项目四至景观分析项目地块北面山景西面山景南面八尺江景东南面项目靠山亲水，风水极好，地理环境优越，适合打造豪宅。但周边配套有所欠缺，可考虑在项目内部完善。3、项目地块现状分析地块呈现不规则带状，内部高差起伏较大，部分坡度达45度；西北面靠山，南面亲水，靠山临水，风水极佳；地块带状形状及坡地条件，可打造多层次丰富的景观园林，亦保证了各栋楼的视野及景观面。4、区域交通配套

3、分析本案距离南宁中心城市区域约18公里，有一定的距离本案东面距离G325国道约700米，通往项目的道路较差。本案周边无任何生活配套，东南面为那马镇，配套相对完善但距离本案有一定距离。目前项目周边生活配套比较缺乏，交通道路系统不完善，尤其进入地块的道路还需修缮。南宁中心城市区域本案那马镇G325国道南北高速路三环5、区域城市发展规划本案五象新区核心区将被打造成一个以文化体育、行政办公为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区，规划人口规模定为１５０万人。未来，中国—东盟国际物流基地建成后所带来的中高端消费人群，将大大拉动区域内房地产市场的购买力

4、。本案G325国道拓宽至4行车道三环现已开始动工。五项新区中国—东盟国际物流基地5、区域城市发展规划五象新区为城市发展的重心，区域的建成完善、G325国道的拓宽以及未来三环线的建成通车，提高了交通的便捷度,大大缩短了那马镇与市区的距离。那马镇定位为旅游型城市被纳入都市发展区内，街道总规划人口为2万人，由此带来了镇街道的扩张，配套将进一步完善。本案本案G325国道拓宽至4行车道三环现已开始动工。五项新区中国—东盟国际物流基地6、产品规划分析背靠山，面朝八尺江，依山傍水，座北朝南，占据最好的朝向和景观；独立园林社区,居住环境及氛围极佳；45度坡地建筑由低而

5、高排列，保证户户有江景；环绕式道路布局，保证每户的可达性，但人车不分流会造成一定的安全隐患，且道路占用了过多的绿地面积机会（O）①区域划入南宁都市发展区，规划三环经过项目附近，将改变片区交通状况②北部湾经济圈及东盟等各种利好，促使外地投资客大量涌入，在一定程度上会刺激豪宅市场。③别墅用地的供应量的缺乏使别墅成为最稀缺的豪宅产品。威胁（T）①市区周边不断会有一些新的别墅项目推出。②未来两年宏观经济形势的不确定性因素，对项目存在隐性威胁。优势（S）①环境优势——项目靠山亲水，生态环境优美，风水极佳。②景观优势——望无际的田园景观、江景、山景。②风水

6、优势——风水好，私密性强劣势（W）①配套——距离南宁市中心18公里，离那马镇也将近1公里,周边生活配套缺乏②交通——通往项目道路较差，交通不便。7、项目SWOT分析在项目定位及产品规划上创造新优势，提升并增强项目的核心竞争力。通过分析得出本项目应该：SWOT分析总结发挥自然景观及私密优性好的势，改善周边配套及交通的不足，把握南宁缺乏真正亲水别墅的机会。第二部分：项目定位八尺江、泉眼、自然山体、果林、树林、租地……优越的自然景观资源是本项目最核心的价值点如何利用这个得天独厚的优势，是本项目成败关键因素之一一.市场定位本项目区域的价值竞争点与江水零距离接

7、触，纵观南宁市的别墅项目，此优势是其他项目不可比拟的！那马为种植大镇，本项目山林景观，租地种植蔬菜瓜果，无公害耕种，无偿给业主使用。离南宁市区18公里，依山傍水，私密性强！一.市场定位零距离亲水+豪华别墅+租地=？一.市场定位零距离亲水+豪华别墅+租地=私家水岸庄园！一.市场定位什么是庄园？一.市场定位“庄园”代言一个阶层：尊贵、优雅，城市“新贵族”。什么是庄园？一.市场定位“庄园”代表一种生活方式：庄园生活在自然旖旎的风光，庭院的散步，豪华的舞会，风趣的野餐，永远不止于外在奢华，而是内敛地表述一种生活方式。南宁首席原生态私家水岸庄园一.市场定位经过分

8、析本项目与其他项目相对比的优势，且结合自身的情况，从而我们得出本项目的市场定位：市场定位解读：