易居-无锡天诚大厦产品诊断及建议报告

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1、无锡天诚大厦产品诊断及建议报告1目录第一篇：从4P、4C、4R到4V营销理论简析第二篇：无锡酒店式公寓与办公楼市场研判第三篇：产品诊断第四篇：产品、价格及客源定位建议2第一篇：从4P、4C、4R到4V营销理论简析3从4P、4C到4R4P特征4P是站在企业的角度来看营销,其使市场营销理论有了体系感,又使复杂的现象和理论简单化。4P是由上而下的运行原则,重视产品导向而非消费者导向，它宣传的是“消费者请注意”。4C特征4R特征4C是站在消费者的角度来看营销，其中的方便、成本、沟通、消费者直接影响了企业在终端的

2、出货与未来。4C以“请注意消费者”为座右铭,强调以消费者为导向。4R是站在消费者的角度看营销同时注意与竞争对手争夺客户。4R也是以消费者为导向,“便利”与“节省”,“沟通”与“关联”紧密相关。4R较之4C更明确地立足于消费者。它宣传是“请注意消费者和竞争对手”。44P、4C与4R的对比及4V产生培育、保持和提高核心竞争能力是企业经营管理活动的中心，也成为企业市场营销活动的着眼点。差异化（Variation）、功能化（Versatility）、附加价值（Value）和共鸣（Vibration）的营销组合理

3、论。54V的解析差异化Variation差异化营销所追求的“差异”是在产品功能、质量、服务和营销等多方面的不可替代性。主要分为产品差异化、市场差异化和形象差异化三个方面。功能化Versatility功能化指以产品的核心功能为基础，提供不同功能组合的系列化产品供给，以满足不同客户的消费习惯和经济承受能力。以功能组合的独特性来博取细分客户群的青睐。附加价值Value附加价值指除去产品本省，包括品牌、文化、技术、营销和服务等因素所形成的价值。共鸣Vibration共鸣指企业为客户持续的提供具有最大价值创新的产

4、品和服务，使客户能够更多地体验到产品和服务的实际价值效用，最终在企业和客户之间产生利益与情感关联。共鸣强调的是企业的创新能力与客户所重视的价值联系起来，将营销理念直接定位于包括使用价值、服务价值、人文价值和形象价值等在内的客户整体价值最大化。6第二篇：无锡酒店式公寓与办公楼市场研判7一、酒店式公寓市场研判1、无锡酒店式公寓市场格局【主要项目列举】项目名称位置所属区位项目属性状态钱龙尊邸火车站副中心区烂尾楼改造售罄东方云顶县前街中心区烂尾楼改造售罄优族联盟人民路中心区烂尾楼改造售罄凯燕环球中心太湖广场副中

5、心区新建尾盘润华国际大厦新体育中心西区新建在售紫金公馆南禅寺副中心区新建尾盘宝龙城市广场旺庄路新区新建一期售罄华美达公馆惠山北区新建在售雷迪森金城东路新区新建一期售罄金凤凰凤宾路副中心区烂尾楼改造售罄禾嘉国际解放西路中心区新建售罄长江金岸长江路新区新建售罄数据来源：普润异地市场数据研究中心8无锡市场酒店式公寓量体较少，过去多为烂尾楼改造项目，近期多为新建项目，其功能和户型空间更为专业，同时也开始细分市场。根据不同区域和不同档次划分不同客群；从分布看，无锡酒店式公寓分布相对集中，2004年以前的酒店式公寓

6、集中在解放环路以内。目前主要以市中心和副中心区域为主，但由于受到土地及多种因素的限制，有部分项目已开始向外区域扩展。9【未来供应情况分析】就目前酒店式公寓市场供给情况来说，市场供给相对较少，量体不是很大。目前在售项目存量不多，新开项目也通过销控小批量多批次推出。同时由于酒店式公寓产权多为办公性质，故从土地性质判定未来供给及供给量将带有很大的不确定性。就目前所知的可能建造酒店式公寓产品的有以下几个项目：华美达公馆：拥有500套酒店式公寓，刚开盘。目前仅推出50套，预计未来该项目也将小批量多批次的推出，以营

7、造房源紧缺氛围；★中住的新天地：城市副中心地段，总共3万多平方米，其酒店式公寓预计09年上市；★雷迪森广场酒店的酒店式公寓部分，297套，约2万㎡；★10恒隆人民中路与健康路地块：位于市区，占地3.7万，容积率为6.5。地块性质为办公、商业、酒店（含公寓式酒店）。该项目主体建筑高度不低于150米。★大连万达的河埒核心商务区地块：位于西区，其占地53.8万㎡，用地性质为办公、商业、居住。★由以上可以看出，未来可能推出的酒店式公寓供应量将急剧上升，而市场是否有足够的需求将成为此类产品得以生存的根本，但不可否

8、认的是未来市场的竞争压力明显。112、去化及经营情况分析项目名称区域价格（元/㎡）户型面积销售日期总套数已售套数月售套数凯燕环球中心副中心区1800060-802006-473465933润华国际大厦西区1500060-1802007-7299347紫金公馆副中心区1100040-902007-9-222156532宝龙城市广场新区800038-492007-10235商业217108市场在售项目一览表：数据来源：普润异地市场数据研究中心1