易居北京金汉绿港三期产品建议报告

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1、E区产品建议金丰易居2007年8月金汉·绿港金汉·绿港前言产品策划的背景随着奥运的日益临近，顺义城区及奥运场馆周边的自然环境和市政设施日趋完善，作为“顺义第一盘”的金汉·绿港经过近两年的建设、发展，受到了市场的认可，特别是顺义本地购房者的广泛好评。作为金汉·绿港最后一个开发组团，如何在整体战略思想指导下完成项目品牌效益、经济效益和社会效益的最佳结合就成为产品策划的焦点。因此，本产品建议遵循以下原则进行：突破、创新土地利用价值最大规划设计理念适当超前金汉·绿港产品建议的重点内容在一、二期持续热销和入住业主越来越多，生活氛围越来越

2、浓郁的背景下，如何实现该地块土地价值最大化和人居品质全面提升两方面的完美结合是该组团规划设计的首要任务。因此，在深入研究区域房地产市场的基础上，根据总体的战略构思和金汉·绿港的开发理念，以产品设计差异化、规划设计理念适度超前为原则的E区产品建议围绕以下几个工作重心进行：区域房地产市场现状与发展趋势竞争项目产品特点及其优劣势对比分析本项目目标客群分析与E区产品市场定位E区产品构成与设计建议金汉·绿港本产品建议的主要依据顺义区“十一五”规划与发展远景区域房地产市场发展历史与现状业内可类比商品住宅项目开发经验区域竞争项目与金汉·绿港

3、的对比分析未来市场需求与供应趋势分析金汉·绿港一、二期销售状况与客群研究E区地块周边环境及项目SWOT分析基于总体战略指导思想与未来市场预测的项目定位金汉·绿港为谁做？做什么？怎么做？本建议要回答的三大核心问题金汉·绿港目录第一部分市场环境分析第二部分酒店可行性分析第三部分本项目目标客群分析第四部分本项目SWOT分析第五部分项目定位第六部分产品建议第七部分其他细节建议金汉·绿港第一部分市场环境区域市场概述竞争项目对比分析金汉·绿港一、区域市场概述１．普通住宅项目交易量扩大、价格继续上涨2006年，本区商品房销售情况良好，在房价

4、每㎡平均上涨近1900元的情况下，房屋销售面积仍增加284627㎡。空置面积比上年减少299946㎡，商品房空置面积从长期居高不下的情况下本年首次减少。从金汉·绿港及其主要竞争楼盘2007年上半年的销售情况来看，销售面积增加和均价迅速上涨的势头在2006年的基础上继续攀高。E区将面临较好的市场机会，但同时可能会受到诸多不确定因素的影响，尤其是国家的宏观调控政策。第一部分市场环境分析金汉·绿港一、区域市场概述2．产品线较长，需求活跃，类型多样化市场需求活跃，且呈现多样化的趋势。住宅市场的产品线较长，涵盖了各种产品类型，如花园洋房

5、、联排别墅、独栋别墅等，以满足不同的客户需求。本区域花园洋房的套均面积以108—114㎡为主，总价在50—70万元/套；联排别墅的套均面积以240—260㎡为主，总价在160—260万元/套；而独栋别墅的套均面积以319—388㎡为主，总价在380—400万元/套。产品形式更趋个性化和丰富性，E区必须着眼于“填补区域市场空白”，突破金汉·绿港现有产品类型较单一的弱势。第一部分市场环境分析金汉·绿港一、区域市场概述3．未来新项目将集中到城区和新城、牛栏山地区顺义房地产项目将从天竺和空港地区向西北部转移，城区范围内今后将主要以拆迁

6、改造为主，新项目将集中到城区和新城、牛栏山地区。龙湖地产在顺义区委附近拿到一块拆迁改造用地，总建筑面积约60万平米。未来两三年内，E区将成为减河沿岸品质最高的住区，投资升值空间巨大，在奥运前后将迎来最佳时机。第一部分市场环境分析金汉·绿港一、区域市场概述4．区域房地产市场最新动态与分析富力在马坡的项目已经开工，主要为低密度住宅，预计今年8月开盘；天鸿在奥运水上公园附近也将启动一个度假酒店，具体资料信息暂缺；鲁能在顺义新城附近的地块总占地153.7万㎡，总建面139.8万㎡，产品形式较丰富，对E区的销售有一定影响；龙湖在潮白河畔

7、的别墅项目占地31.6万㎡（样板间于8月11日开放），此外尚有1600亩土地正处于一级开发过程中。以上几个项目均属于高档低密度住宅项目，虽与本项目不在同一产品竞争范畴，但仍需进一步关注其对区域房地产市场细分带来的影响。第一部分市场环境分析金汉·绿港一、区域市场概述区域市场总体评价产品形式日益丰富，涵盖了别墅、花园洋房、公寓、普通住宅等城区未来新项目主要集中于拆迁改造领域，08年新开工面积少区域内公寓项目比例小，在建和在售的仅东方太阳城三期公寓潮白河区域内的别墅项目增多，投资性较普通住宅更明显普通商品房市场需求稳步增长，均价继续

8、走高，；小户型竞争相对激烈基于市场的基本思路丰富产品形式，在产品结构与功能方面有所突破和创新未来售价有保证，在一、期基础上全面升级换代增加公寓性质的普通住宅，改变供应量相对稀缺的局面推出少量顶级产品，瞄准普通住宅投资客群可以精装小户型入市。第一部分市场环境分析金汉·绿港二、竞