房屋拆迁、转让涉税解析-卢前秀

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1、内容简介一、前言二、转让过程涉及的相关税费三、收入的规定四、有关扣除的规定五、应纳税额计算的规定六 、征收管理的规定一、前言特点：税种复杂、税负公平、税基计算分税种不同、对个人和企业纳税方法不同。对政策的理解容易混淆。具体操作性差，特别是企业转让有关土地增值税和企业所得税的规定。作用：组织收入、调节经济二、转让过程涉及的相关税费（一）、转让方1、营业税：2、个人（企业）所得税：3、土地增值税：4、印花税：（二）、受让方1、契税：2、印花税：三、收入的规定（一）、政府拆迁收入的确定按合同金额计算（二）、自行转让收入的确定住房（1

2、）销售单价高于城市房地产转让市场指导价以合同价计算；（2）销售单价低于城市房地产转让市场指导价的，根据成都市房产管理局成房发2009、208号。非住房《营业税暂行条例》第七条　纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。《营业税实施细则》第二十条纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：　　（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；　　（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行

3、为的平均价格核定；　　（三）按下列公式核定：　　营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）　　公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。《土地增值税条例》第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。　　隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的，应由

4、评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。　　转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。非住房收入1、营业税收入确定《营业税暂行条例》第七条《营业税实施细则》第二十条2、土地增值税收入的确定《土地增值税条例》第九条(三)项四、有关扣除的规定根据税务机关对上述行转让实行的是分类管理、核实税基、加强评估的办法，故在计算扣除时，应按照各税种进行分析并计算。五、应纳税额的计算（一

5、）、营业税及附加1、一般规定营业税暂行条例第四条第五条实施细则第十三条2、营业税特殊规定①个人转让：财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》财税2011、12号第一普通住宅需符合以下标准：小区建筑容积率在1.0以上(含1.0)单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下②单位转让：A、四川省地方税务局转发《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知的通知》川地税发2010、48号第一、B、财政部　国家税务总局《关于营业税若干政策问题的

6、通知》财税2003、第16号(二十)C、国家税务总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》国税函2009、520号③免税规定：国家税务总局《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为》国税函2008、277号④国家税务总局《关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题的公告》国家税务总局公告2011年第47号（二）、土地增值税1、一般规定转让房地产的成交价格实施细则第十三条计算土地增值税税额，实施细则第十条2、土地增值税特殊规定（1）转让旧房

7、准予扣除项目的计算A、财政部国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》财税2006、21号二条四川省地方税务局四川省财政厅转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知的通知川地税发2006、67号一条B、国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函2010、220号第七条（2）自行转让房地产的征免税问题中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法1995、6号第十一条财政部国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》财税2006、21号第四条（3）土地增值税核定征收率成都市地方税务局成都市财政局《关于土地增

8、值税有关问题的公告》公告2011年第1号第二条(4)财政部国家税务总局财税2008、137号第三条对个人销售住房暂免征收土地增值税。（三）、个人（企业）所得税1、企业所得税：国家税务总局（1）关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告国家税务总局公告2010年第19号