房地产置业投资项目案例分析1

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1、第11章房地产置业投资项目案例分析房地产置业投资项目分析简述房地产买卖投资分析房地产置业消费投资分析房地产租赁投资分析房地产置业出租经营投资分析8/21/20211课件11.1房地产置业项目投资分析简述11.1.1房地产置业投资的种类房地产置业投资往往是投资者购置房地产后，或寻机出售、或租赁经营以获取收益的商业活动。这些置业投资主要有：以盈利为目的的房地产买卖投资；用于自己消费的置业投资；用于出租经营的置业投资；房地产租赁经营投资等。8/21/20212课件11.1房地产置业项目投资分析简述11.1.2房地产

2、置业投资分析的基本指标1．投资成本2．投资回收期3．投资利润率4．资本金利润率5．资本金净利润率6．财务净现值7．财务内部收益率8/21/20213课件11.2房地产买卖投资分析案例11-1：某投资者投资了30万元购买一套120㎡住宅，一次性付款，预计3年（假定空置暂不考虑租金收益及物业管理费等支出，但在实际分析中应当考虑）后可以卖到40万元。其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的1.5%。营业税、城市建设维护税、印花税、契税分别为售价的5%、营业税的1%、售价的0.5%、售价的1.5%。城市土地使用税每年

3、每平方米0.5元。评估、交易、登记等费用约2000元；所得税率为20%。如何分析这项投资？8/21/20214课件11.2房地产买卖投资分析解：简要投资回报分析如下：1．计算相应指标1）投资成本（购买价）：300000元2）销售手续费：400000×1.5%=6000元8/21/20215课件11.2房地产买卖投资分析3）有关税费（1）营业税：400000×5%=20000元（2）城市建设维护税：20000×1%=200元（3）印花税：400000×0.5%=200元（4）契税：400000×1.5%=600

4、0元（5）城市土地使用税：0.5×120×3=1800元（6）评估、交易、登记等费用：约2000元（7）所得税：（销售价-购买价-利息-经营费用-直接税费）×20%=12760元8/21/20216课件11.2房地产买卖投资分析4）投资净收益（1）税后利润：51040元（2）投资利润率：63800÷300000=21.27%（3）资本金净利润率（年投资收益率）：51040÷3÷300000=5.67%8/21/20217课件11.2房地产买卖投资分析2．简要分析如果该投资者将其投资资金存入银行，年利率为3.5

5、%，三年利息为31500元，扣除20%的利息税6300元，净收益为25200元，总投资利润率为8.4%，年收益率（资本金净利润率）为2.8%。8/21/20218课件11.2房地产买卖投资分析两者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低2.87%，但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而购房投资的结果却有较大的变数，如3年内用于出租经营，则可有租金收益，仅租金收益一项就已经相当于银行利息收益，如果税费减免或售价增加，其收益更高，但如果售价没升幅，3年后仍无法售出，则只好转为长线投资，靠收租金逐步回收投

6、资资金，等待出售时机。投资者在进行房地产买卖投资回报分析时，其收益率的底线通常是与银行利息作对比。相比之下，购房投资收益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。8/21/20219课件11.5房地产置业出租经营投资分析案例11-4：某公司以10000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼的过程中，支付了相当于购买价格5.3%的各种税费（如契税、手续费、律师费用、其他费用等）。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支付，相当于楼价

7、70%的购买投资来自于期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。8/21/202110课件11.5房地产置业出租经营投资分析假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持在160元/㎡，前3年的出租率分别为65%、75%、85%，从第4年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14%。试从投资者

8、的角度，计算该项目自有资金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。8/21/202111课件11.5房地产置业出租经营投资分析解：简要分析如下：1．相应指标计算1）写字楼投资的基本情况:（1）写字楼购买总价：27000×10000=27000（万元）（2）购买写字楼的税费：27000×5.3%=1431（万元）（3）股本投资：27000×30%+1431=9531（万元）（4）抵押贷款额