信贷操作实务

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1、对抵押物的主要调查以下内容：（1）抵押物是否符合《担保法》规定：担保法中规定下列财产可以抵押：　　（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物　　（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产　　（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物　　（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产　　（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权　　（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。同时担保法明确规定，下列财产不得抵押：　　（一）土地所有权　　（二）耕地、

2、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外　　（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施　　（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产　　（五）依法被查封、扣押、监管的财产　　（六）依法不得抵押的其他财产。（2）抵押物的物属说明是否真实、有效：认真审查抵押物的物属证明的真实性、有效性，对无法落实的应到有关部门查证。在办理抵押物抵押手续时应注意完善抵押登记手续，必须到规定部门进行登记备案，以免流于形式，债权得不到保证。如没有进行

3、权属部门登记，则没有法律上的支持，从而丧失优先受偿权。（3）抵押物价值的评估情况：在实践操作中，抵押物贷款风险另一个最重要的风险来自抵押物的价值实现，因此对抵押物的价值认定的确保第二还款来源的至关重要的环节。借款人主观上希望通过抵押物价值高估而多获得贷款，所以采取不正当手段诱使评估机构高估被评估价值，在对评估机构的监督约束机制不健全的情况下，评估机构往往与借款人串通一气，“溢价评估”，贷款到期后如若无法归还，收回的抵押物不足以补偿贷款本息，必然形成损失。（4）以共同财产抵押的是否经由财产共有人签章同意：如果抵押物属于共有，应全部共有人出具

4、抵押手续，以免那时无法顺利实现债权或抵押值。因为根据最高人民法院的司法解释，“按份共有人以其共财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”（5）抵押物是否易于转让、变现；对于抵押物的选择也要是防范抵押风险的重要环节，有效避免抵押物无法再较短时间出来用以归还本息在于，嗲业务必须是易于保管、易变现、价值充足稳定且通用物品，处理对象广泛且价值认定趋同。（6）其他需调查的内容。由于风险权重的不同，认识上长期存在一种误区，抵

5、押物的安全性一定好于保证贷款，因此在抵押物的选择上有所放松，这种认识有着较大的普遍性和片面性，也是信用社抵押贷款仍存有较多不良或损失的原因之一，大家一定要转变这种观念。另外在这里对抵押贷款强调以下几点：《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》法释[2005]14号，第二条规定给予被执行人六个月的宽限期。第三条规定强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。同时第六条规定被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。在实际操作中，执行

6、抵押物经常会遇到抵押权与承担权的对抗，按照最高人民法院对担保法的司法解释：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承祖人，原租赁合同继续有效，”“抵押权人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。因此在办理抵押物贷款调查时，对抵押物的出租情况加以重点调查，如已对外出租应取得承租人不妨碍农村信用社行使权力的书面承诺。以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。对于性质是划拨的国有土地使用权，国家规定①

7、“破产企业的划拨土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，政府可予收回。”②“国土资发【2004】9号《国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》中规定国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。③抵押、拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权”。加之划分的国有土地使用权能否顺利进行拍卖也无法预知，因此不提倡办理划拨的国土使用权抵押。3、对质押物主

8、要调查以下内容：（1）出质人有效证件的真实性，出质人是否具有完全民事行为能力。（2）权力质押凭证的种类、名称、价值，所有权是否存在争议。（3）动产质押物品的种类、名称、价值，所有权是否存在争议