江苏省房价高速增长计量经济模型分析

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1、江苏省房价高速增长计量经济模型分析文献综述2000年以来，我国房地产业迅速发展，成为我国国民经济增长的重要支柱之一。同时它又是与人民生活密切相关的行业之一，房价的不断上涨，引起了社会各界的极大关注，当然学术界对探讨房价猛增的原因也掀起了一阵阵高潮。实际上，房价是房地产业的“晴雨表”，不是一个简单的价高价低的的问题，这其中蕴涵着诸多相互联系的信息，反映着复杂的社会经济关系。所以要找出影响价格上涨的因素，才能对症下药地提出有价值也是真正有用的建议。从国外来看，大部分经济学家从均衡理论的角度认为，房地产的供求决定着房价，而房价上涨的主要因素在于供求失衡。Harris（1989

2、）通过计量经济分析发现；名义利率是影响住宅增值预期的主要变量，通过预期的影响，名义抵押贷款利率与住宅价格呈反向关系；S.W.Decarlo（1997）指出：引起房地产市场波动的原因主要有供求变化、空置率、货币政策、就业水平、人口趋势、法规政策、家庭规模等：Harwood（1997）指出经济变化、人口增长、道路兴建、贷款、政府政策等因素是促使房地产周期波动的主要因素；GeoffreyMeen和MarkAndrew（1998）认为住宅价格的主要动力因素有6个：收入、利率、信用可靠性、税收、房屋供给、人口结构，根据其文献研究可以了解，他所说的动力因素分为两部分，一部分是宏观经

3、济因素，另一部分是城市经济因素。国外学术界在研究房价问题时一般采取定性和定量分析相结合的方法。DianaKasparova和MichaelWhite（2001）选择了欧盟部分国家研究各国宏观因素（如货币政策）对房屋价格的影响，他们通过分析每个国家的房价和GDP之间的因果关系，建立了供给需求模型来量化房屋价格；MatteoIacoviello(2002)通过建立VAR计量模型来分析宏观因素对房屋价格的影响，研究发现货币政策变化和房屋需求变动是房屋价格短期波动的主要影响因素。但是房价的影响因素和市场作用机制，都和其市场情况密不可分。因此我国房价的研究分析应基于我国的实际情况

4、。而国外的土地制度和我国存在较大的差别。国外实行的是土地私有制，土地买卖相对我国来说较为容易，而我国实行的是土地国有制，土地供给弹性很小。在认清这一差别的前提下，以上文献的因素分析对我们研究中国房价的影响因素还是有很大的借鉴意义的。另一方面，近年来国内对房价的影响因素研究也不鲜见。曹振良（2004）将租房价格影响因素首先分为直接因素和间接因素，前者包括供求关系、土地价格因素等，后者包括人口因素，政府经济政策等。与其类似的有何元斌、张秀环（2006）将影响房价波动因素氛围内生因素和外生因素，内生因素有底价、建筑成本和经济发展带来的社会需求等，外生因素包括利率、区位因素、经

5、济政策等。他认为外生因素一般通过内生因素的传导来实现对房地产价格波动的影响。李秋菊、程松林（2009）利用灰色关联度分析模型得出对房价影响程度从大到小依次为：GDP>居民年人均可支配收入>房地产开发投资额>居民消费价格指数>商品房空置面积。郭斌等（2010）通过计量经济学模型得到结果：投资、财政收入、销售额、居民消费指数对房价产生正面影响，而人均GDP值的提高则会帮助抑制房价的升高。但是更深入的研究表明投资的稳步提高不一定引起房价的上涨，从长远来看会使得住房供给增加，从而抑制房价，只是短期的滞后影响不明显。当然也有学者就其中一个主要因素进行深入研究的。陈胜（2010）通

6、过VECM对货币政策对房价影响的实证检验得出：1、货币政策与房价存在长期稳定的均衡关系。2、货币政策刺激房价产生波动后，单纯依靠经济体自身的调节无法恢复两者之间的均衡，需要货币当局对市场进行干预。3、房价对货币政策反应比较灵敏，特别是对利率和信贷反应最快，对货币供应量反应较滞后，特别的是利率，在短期内利率上调，房价会比较灵敏地下跌，但是从长期来说，利率对房价的影响是正向的。正是因为利率对房价影响的特殊性，所以有很多学者专门针对利率进行了更深入的研究分析：李雅静和杨毅（2005）研究了利率和货币供应量对我国房地产投资的影响，结果表明：利率，货币供应量这两个变量对房地产投资

7、的影响在短期和长期内存在正相关，但影响并不显著；李进涛、谭术魁和郭志涛（2007）运用协整的计量经济学方法分析了利率调整对房地产市场的影响，结果表明：利率调整对房地产开发投资有抑制作用，但效果并不显著，反而对国内房地产开发贷款、房地产价格有助推作用。除此之外，房地产业具有显著的地区特征。张红、郑思奇等（2002）对北京商品住宅市场进行回归分析，说明住宅实际建造成本和实际生产总值对住宅价格有着显著的影响，而人口数和房屋所有者实际资本成本的影响效果则不明显；郭建校，王洪礼等（2010）依据1998年后天津市房地产相关数据，用随即梯度Boost