华润集团房地产pest swot 分析

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1、华润集团房地产PEST与SWOT分析电子商务二班PEST分析1.政治法律环境政策环境国务院五项措施房地产税收政策2.经济环境国家经济环境消费者收入水平存款准备金就业形势存款加息3.社会文化环境社会结构人口规模文化传统4.科技环境科技水平科技政策Swot分析图PEST分析一、政治法律环境1.政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化2013年，"宏观稳、微观活"成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初"国五条"及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，"有保有压"方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，

2、十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。2.国务院常务会议明确了五项具体政策措施（1）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。（2）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。（3）加快

3、保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。（4）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。3. 房地产税收政策:关于“十二五”期间的房地产调控政策，物业税、房产税的争议仍在继续。财政部税政司综合处处长周传华表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革，个人房产将逐步纳入到征税范畴。另外，其它税种较

4、多，尤其对高档别墅征更多的税，减少了开发商的利润。 二、经济环境1.国家经济环境：国家经济保持平稳较快的发展，2013年保持了8%的增速，国民生产总值达到了55万亿。2.消费者收入水平：2013年我国人均可支配收入达到18311元，增长8.1%。3.提高存款准备金：存款准备金利率的上调是间接收紧房贷，是收紧房地产业的资金来源。在目前CPI增速过快的同时，也代表着处于调控期的房地产行业外围经济环境正在逐步恶化，提高存款准备金率虽然是针对通胀预期做的保险手段，但此举对于房地产行业来讲无疑是"雪上加霜"。4.就业形势：2013年，中国实施了更加积极的就业政策，全国就业形势总体平稳，并未出

5、现就业随着经济增长速度下降的态势。农民工和大学生就业并未出现紧张局面。“稳中求进。”人力资源和社会保障部国际劳动保障研究所所长莫荣以此来概括2012年的中国就业形势。　　人力资源和社会保障部部长尹蔚民在１８日召开的全国人力资源和社会保障工作会议上表示，今年前１１个月，城镇新增就业１２０２万人，失业人员再就业５２５万人，困难人员实现就业１６７万人，三季度末城镇登记失业率为４．１％，就业局势保持稳定。　中国社科院社会学研究所所长李培林分析表示，就业形势未受经济增速放缓的冲击，主要原因在于区域增长格局发生了转折性变化。5．存款加息：加大开发经济成本。在短时间内，房地产市场连续遭受政策打击

6、。非常考验房地产市场的承载能力，但我们认为加息对于市场的影响不在于影响消费者的预期，而在于影响开发商的预期。影响将主要集中于以下两点：(1)对于信贷政策的判断。将加重开发商对于信贷政策会持续收紧的预期，改变以拖延为主的应对策略，迫使开发商开始实质性降价尝试；(2)对于土地价值的判断。开发商将根据加息以及加息预期重新调整对土地价值判断，土地市场将可能形成趋冷的态势，这将有助于资金充沛型企业和中型企业获取扩张机会。从短期看，加息对于房地产市场的销售影响不大，原因有以下两点：(1)目前房地产市场刚性太大，政策非常严厉，但从各地市场调研和数据掌握来看市场反响不大。政策的频繁超预期，造成了购

7、房者对于政策的麻木 (2)加息对于流动性的收缩作用不可能在短期实现，资金面中短期内还将充裕，加息导致的资金面对房地产行业的影响不大。 从中期看，加息对于房地产市场的供求影响较大。一、社会文化环境1.社会结构：随着城市化的发展，农村人口将逐渐向城市转移，城市人口增多，带动房地产刚性需求的增长，“十二五”期间全国住房建设总量比较大，估计每年商品房建设大概在600万套左右，保障性安居工程500万套左右。2.人口规模：中国七八十年代生育高峰时出生的那一批人有大部分人已经在城市