土地基础知识体系(2010年版) 杨文斌

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1、土地一级市场开发基础知识体系2009年版本版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2说明一、使用对象：本文件使用对象为刚加入世联地产战略咨询部的工作人员和需要了解土地一级开发知识的相关人员。二、使用范围：战略咨询专业知识培训和土地一级开发启蒙教育。三、期望目标：对房地产土地一级开发相关的规划知识、法律法规和开发运作流程及其间的相互关系等形成基本的认识和了解，搭建土地开发知识框架。本文件不是使用手册，如需求进一步了解相关知识，可

2、查阅有关资料和案例。四、文件内容：包括城市发展、城市规划、土地一级开发和财务金融等，随着时间推移和总结沉淀，本文件内容将不断完善和细化。3目录战略咨询业务对土地一级开发知识的需求土地一级开发中的主要概念及常用换算房地产市场体系简图土地一级开发运行结构4战略咨询业务在房地产开发市场中的定位资料来源：《世联地产招股说明书》5战略咨询业务所涉及的土地一级开发知识资料来源：《世联地产招股说明书》政府编制控制性详规和专项规划方案测算拆迁费和制订拆迁安置补偿方案土地储备中心申办立项手续办理征地手续，收购企事业用地申办《房屋拆迁许可证》、拆迁谈判选择土地一级开发商监督控制组织开发土地验

3、收和纳入政府土地储备库土地开发成本核算土地出让信息公布招商引资土地公开出让政策支持监督控制运营商获得土地的开发权和经营权制订土地开发规划方案制订土地出让的增值分享方案签订土地一级开发委托协议签订拆迁补偿协议融资，寻找合作者征地、拆迁补偿安置房屋拆除与土地平整市政及公共配套设施建设支付土地出让金，获取土地使用权区域增值设施建设项目招商转让可提供的顾问服务资源盘点与土地价值评估区域整体定位与发展战略研究土地开发模式、盈利模式与整体实施方案研究制订拆赔模式、拆迁实施方案协助运营商与政府契约文件协助联系投资商土地出让研判区域营销战略与策略制订土地出让营销计划推荐投资商协助联系投资

4、商协助土地转让前期工作评估、调整一级开发土地出让土地转让前期规划、审批阶段6目录战略咨询业务对土地一级开发知识的需求土地一级开发中的主要概念及常用换算房地产市场体系简图土地一级开发运行结构7主要概念房地产又称不动产，是房产和地产的合称，包括土地和建筑物几其他土地定着物。从交易的角度看，房地产是实物、区位、权益三要素的有机结合。宗地地籍管理的基本单元，边界确定、权属确定，不包括公用道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等生地可为房地产开发与经营活动所利用，但尚未开发的农地，不具有城市基础设施的土地。毛地具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。净地指国家在土地出让时，

5、已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。熟地经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，具有完善的城市基础设施的土地。几通一平达到宗地外通燃气、通热力、通讯、通下水、通上水、通电、通路及宗地内土地平整。三通一平五通一平七通一平8主要概念一级土地开发指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。即按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。大市政基础设施水电热气、通讯、雨水污水排放、道路等能源管线公共绿地、园林景观、公共汽车站等

6、（一级开发商负责建设）市场配套供水、供电、燃气、热力、雨水污水排放、道路、市政能源、交通及垃圾处理、城市灯光等。容积率一定地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，是反映和衡量建筑用地使用强度的重要指标。当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。建筑密度一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率（%)。绿地率在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%)。绿地面积计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。绿化覆盖率在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。建筑控制高度又称建筑限高，是指一定地块内建筑物地面部分最大高度

7、限制值。9常用换算1平方米＝10.7639平方英尺1平方英尺＝0.092903平方米1公亩＝100平方米1公顷（平方百米/hm2）＝10，000平方米1平方公里（平方千米）＝1，000，000平方米1公顷＝15亩1平方公里＝100公顷1亩＝666.6平方米10目录战略咨询业务对土地一级开发知识的需求土地一级开发中的主要概念及常用换算房地产市场体系简图土地一级开发运行结构11房地产市场体系简图一级市场二级市场三级市场房地产市场类别实质土地市场房地产增量市场房地产存量市场标的土地（使用权）新房（所有权）二手房（所有权/使用权）主体