“地铁经营+物业发展”盈利模式的内涵与操作思路

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1、快轨论坛“地铁经营＋物业发展”盈利模式的内涵与操作思路张晓莉张泓刘勇（深圳市地铁有限公司深圳５１８０２６）（１）地铁线路，该部分产出体现为地铁运营票务摘要地铁公司投资建设地铁带来了沿线土地和物类收入；业的增值，但这部分增值被外部化了。地铁公司建立（２）附属资源，是附着在地铁线路上的经济资盈利模式的核心是通过政策支持将外部化的内生效益源，与地铁线路存在于同一空间和同一时间，主要有还原为地铁公司的内部效益。阐述地铁企业盈利理论站厅层广告位与商铺、隧道区间和出站通道两侧的广模式———“地铁经营＋效益返还”的内涵，从政策操作告位等有形资源，还有语音报站、地下通信、通

2、道连接层面提出“地铁经营＋物业发展”的地铁企业盈利应用等特许经营权和车站冠名、出站标识冠名等无形模式，论述“地铁经营”与“物业发展”的相互关系，重点探讨地铁物业发展的操作思路，提出以地铁公司为资源；业主的、非法人型的招标合作开发方式以及地铁物业（３）沿线未出让土地、地铁上盖及地下空间用地①发展的操作流程。的增值；关键词地铁地铁经营物业发展盈利模式操（４）沿线已出让土地和物业（含已开发地下空间）作思路的增值。地铁经营的对象是指（１）、（２）两类，效益返还的基于地铁企业可持续发展的目标，通过研究地铁来源是指（３）、（４）两类。地铁沿线未出让土地、地铁的行业属性和

3、经济特点，根据交易费用和外部性理论上盖、未开发地下空间、已出让土地和物业的增值，是等经济学理论，应用效益－成本分析工具，在拙作枟基地铁建设与运营带来的，是地铁建设与运营产出的主于可持续发展的城市轨道交通盈利模式研究枠（枟都市要组成部分，并且数倍于前两类产出，但被外部化了，快轨交通枠２００７年第５期）中，我们构建了地铁企业盈利的理论模式———“地铁经营＋效益返还”，并从政策这是地铁行业普遍存在亏损的基本原因。因此，构建操作的现实可行性，提出了地铁企业盈利的应用模地铁企业的盈利模式，除经营好地铁线路和附属资源式———“地铁经营＋物业发展”，但囿于篇幅，尚未对地外

4、，必须制定相应的政策和法规，将被外部化的效益铁企业的盈利模式展开讨论。本文是上文的继续，拟（３）、（４）两部分返还地铁公司。就地铁企业盈利模式的内涵与操作思路作进一步探1．2地铁盈利模式的应用模式讨，以完善上文提出的地铁企业盈利模式。“地铁经营＋效益返还”模式中被外部化的两类产１“地铁经营＋物业发展”模式的经济内涵出效益，理论上可以通过政府制定相关政策予以返还。由于第（４）类即沿线已出让土地和物业增值的外部化1．1地铁盈利模式的理论模式效益直接涉及私人利益，通过政策返还的操作难度较“地铁经营＋效益返还”盈利模式，其主要内涵是：大。在实际操作中，主要是通过地铁

5、公司向已开发物从投入产出角度，研究地铁建设与运营的投入有以下业的业主收取地铁通道接驳费，或地铁公司与地下空四大类产出：间的业主合作，提升地下空间的商业价值等途径，实现收稿日期：20071026修回日期：20080104地铁建设和运营对这部分物业增值贡献的收益。因作者简介：张晓莉，女，董事长、党委书记，szmc＿peng＠126．com此，本文将这类收益归于附属资源开发部分。效益返1都市快轨交通·第21卷第2期2008年4月还部分主要是指第（３）类，即未出让土地、地铁上盖和线房地产增值，地铁和地铁物业的统一规划和优化，直未开发地下空间用地增值的返还，这必须通过

6、沿线物接决定了地铁和地铁物业的整体效益；地铁运营和地业发展来实现。地铁物业发展包括地铁物业开发和地铁物业统一经营，在地铁全网、全线及各站场范围内合铁商业物业经营。相应地，盈利的主要来源包括两方理配置和利用客流，直接决定了运营和地铁物业经营面：一是房地产开发收益（含土地增值效益及其再投资的整体效益。产生的物业开发利润），二是物业再经营产生的物业租2．1．2地铁物业发展定位的内涵金和物业升值。因此，从现实操作角度，“地铁经营＋根据地铁和物业之间的有机联系，地铁物业发展效益返还”的理论模式在实践中的具体应用可归纳为定位的内涵如下。“地铁经营＋物业发展”盈利模式。（

7、１）地铁建设和物业开发，应统一策划、规划和设“地铁经营”主要是指：地铁规划设计、建设施工、计。在工程方面，物业开发服从于地铁建设；在经济效运营管理、客流引导和培育、成本控制、资金筹措和融益方面，地铁建设既以运营为导向，同时也以物业开发资策划、附属资源的开发和经营，努力做到地铁线路和为导向，即地铁建设要以最适合于运营和产生最大的附属资源开发效益最大化。物业开发效益为目标。“物业发展”主要是指：通过地铁与物业的统一规（２）地铁运营和物业经营，应统一策划、规划、经划和优化设计，产出较优的地铁上盖和地下空间物业营和管理。在质量安全方面，物业经营服从于地铁运开发资源；

8、通过房地产开发，实现土地增值收益和物业营；在经济效益