地铁经营物业发展盈利模式的内涵与操作思路

《地铁经营物业发展盈利模式的内涵与操作思路》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、万方数据《快轨论坛●‘‘地铁经营+物业发展"盈利模式的内涵与操作思路张晓莉张泓刘勇(深圳市地铁有限公司深圳518026)摘要地铁公司投资建设地铁带来了沿线土地和物业的增值，但这部分增值被外部化了。地铁公司建立盈利模式的核心是通过政策支持将外部化的内生效益还原为地铁公司的内部效益。阐述地铁企业盈利理论模式——“地铁经营+效益返还”的内涵，从政策操作层面提出“地铁经营+物业发展”的地铁企业盈利应用模式，论述“地铁经营”与“物业发展”的相互关系，重点探讨地铁物业发展的操作思路，提出以地铁公司为业主的、非法人型的招标合作开发方式以及地铁物业发展的操作流程。关键词地铁地铁经营物业发展盈利模式操作

2、思路基于地铁企业可持续发展的目标，通过研究地铁的行业属性和经济特点，根据交易费用和外部性理论等经济学理论，应用效益一成本分析工具，在拙作《基于可持续发展的城市轨道交通盈利模式研究》(《都市快轨交通))2007年第5期)中，我们构建了地铁企业盈利的理论模式——“地铁经营+效益返还”，并从政策操作的现实可行性，提出了地铁企业盈利的应用模式——“地铁经营+物业发展”，但囿于篇幅，尚未对地铁企业的盈利模式展开讨论。本文是上文的继续，拟就地铁企业盈利模式的内涵与操作思路作进一步探讨，以完善上文提出的地铁企业盈利模式。l“地铁经营+物业发展”模式的经济内涵1．1地铁盈利模式的理论模式“地铁经营+效

3、益返还”盈利模式，其主要内涵是：从投人产出角度，研究地铁建设与运营的投入有以下四大类产出：收稿日期：2007-10-26修回日期：2008-01一04作者简介：张晓莉，女。董事长、党委书记，szmc—peng@126．com(1)地铁线路，该部分产出体现为地铁运营票务类收入；(2)附属资源，是附着在地铁线路上的经济资源，与地铁线路存在于同一空间和同一时间，主要有站厅层广告位与商铺、隧道区间和出站通道两侧的广告位等有形资源，还有语音报站、地下通信、通道连接等特许经营权和车站冠名、出站标识冠名等无形资源；(3)沿线未出让土地、地铁上盖及地下空间用地的增值①；(4)沿线已出让土地和物业(含已

4、开发地下空间)的增值。地铁经营的对象是指(1)、(2)两类，效益返还的来源是指(3)、(4)两类。地铁沿线未出让土地、地铁上盖、未开发地下空间、已出让土地和物业的增值，是地铁建设与运营带来的，是地铁建设与运营产出的主要组成部分，并且数倍于前两类产出，但被外部化了，这是地铁行业普遍存在亏损的基本原因。因此，构建地铁企业的盈利模式，除经营好地铁线路和附属资源外，必须制定相应的政策和法规，将被外部化的效益(3)、(4)两部分返还地铁公司。1．2地铁盈利模式的应用模式“地铁经营+效益返还”模式中被外部化的两类产出效益，理论上可以通过政府制定相关政策予以返还。由于第(4)类即沿线已出让土地和物业

5、增值的外部化效益直接涉及私人利益，通过政策返还的操作难度较大。在实际操作中，主要是通过地铁公司向已开发物业的业主收取地铁通道接驳费，或地铁公司与地下空间的业主合作，提升地下空问的商业价值等途径，实现地铁建设和运营对这部分物业增值贡献的收益。因此，本文将这类收益归于附属资源开发部分。效益返URBANRAPIDRAILTRANSIT1万方数据都市快轨交通·第21卷第2期2008年4月-I——_-___●—_——_●—_●●●■——_______-————●●_-__——-__●_——-__—____———____■●—————_-__-_—I———-__—__嘲聃哪∞。～还部分主要是指第(

6、3)类，即未出让土地、地铁上盖和未开发地下空间用地增值的返还，这必须通过沿线物业发展来实现。地铁物业发展包括地铁物业开发和地铁商业物业经营。相应地，盈利的主要来源包括两方面：一是房地产开发收益(含土地增值效益及其再投资产生的物业开发利润)。二是物业再经营产生的物业租金和物业升值。因此，从现实操作危度，“地铁经营+效益返还”的理论模式在实践中的具体应用可归纳为“地铁经营+物业发展”盈利模式。“地铁经营”主要是指：地铁规划设计、建设施工、运营管理、客流引导和培育、成本控制、资金筹措和融资策划、附属资源的开发和经营，努力做到地铁线路和附属资源开发效益最大化。“物业发展”主要是指：通过地铁与物

7、业的统一规划和优化设计，产出较优的地铁上盖和地下空间物业开发资源；通过房地产开发，实现土地增值收益和物业开发投资收益；通过对开发出的地铁商业物业再经营，产生物业升值收益和物业出租租金收益；通过沿线商业物业经营的整体规划，产生资源配置效益和规模效益。地铁经营是基础，无论有没有物业发展业务，地铁经营都是必需的，也是相对稳定的内容。关于地铁经营的内涵和操作思路，业内同行和社会各界已基本取得共识。而地铁物业发展业务，各方面还存在较多不同的认识，在国内尤