《土地价格》PPT课件

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1、第六章土地价格理论及应用第一节土地价格的形成与变动第二节土地价格的评估第三节土地价格的管理第一节土地价格的形成与变动一土地价格的形成二土地价格的内涵及特点三影响土地价格变动的因素四土地价格变动趋势及规律性一、土地价格的形成（二）西方经济学地价形成理论（一）马克思主义地价形成理论马克思主义地价形成理论土地不是劳动产品，没有价值。但土地有使用价值，并存在价格土地价格实质是地租的资本化土地价格是出租土地的资本化收入土地价格=地租/土地还原利率4000=200/5%与土地租金土地出让金的区别土地价格：又称地价，是指出让土地所有权应取得的补偿，或取得土地所有权所应支付的代价。可解释为购买

2、土地所有权的价格。土地出让金：出让若干年期的土地使用权所应取得的补偿，或取得土地使用权所应支付的代价，是地租折现的总和，即购买或卖出若干年的地租。它与土地价格在本质上是不同的。以土地收益理论和土地供求理论为代表1土地收益理论土地收益理论认为:土地价格是土地收益即地租的资本化土地收益指：正常情况下的土地收益；处于最佳利用方向的土地收益；土地纯收益土地价格公式：ar西方经济学地价形成理论V=2土地供求理论张德粹：“土地价格的决定因素是土地的供给与需求”；马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等：土地这一生产要素的价格完全由其需求决定；E2E1P2P1PSLSD1D2思考：土地价格的内涵根

3、据马克思的劳动价值论，价格是商品价值的货币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象劳动。在西方经济学家看来，价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，通常用货币表示。但自然土地不是人类劳动产品，不包含人类的抽象劳动。那么，土地价格的内涵到底是什么呢？二、土地价格的内涵及特点1、土地价格的内涵土地收益现值的总和。土地价格是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值，是土地未来地租的资本化。（1）土地价格的内涵包含两部分1.土地资源价格，即以虚幻的价格形式出现的真正的地租——土地价格。它并不是土地的购买价格而是土地所提供的地租的购买价格。2.土地固定资产价格，即土地资产的折旧和投资利

4、息。是凝结在土地中的社会必要劳动量决定的，是劳动价值的货币表现，理论上等于生产成本加上平均利润。土地价格即二者之和的资本化。（2）土地价格的经济意义和作用1.土地价格作为资本化的地租，为土地所有权在经济上的实现提供了理论和计量依据。2.土地价格对不同农业经营方式下土地生产及经营者的利益具有一定的经济意义和作用。3.土地价格的高低，对土地市场及土地供求关系具有调节作用。4.土地价格是土地生产与利用的导向。5.土地价格可以作为土地税率的决定依据。2、土地价格的特点土地价格是土地的权益价格土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价土地价格主要是土地需求所决定的土地价格呈总体

5、上升趋势土地价格具有强烈的地域性三、影响土地价格变动的因素1、一般因素2、区域因素3、个别因素土地制度、城市规划、城市性质及宏观区位、土地利用计划、土地政策、人口状态、经济发展状况、社会安定状况位置、基础设施条件、规划限制、环境质量宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、土壤肥力、地质条件等四、土地价格变动趋势及规律性土地价格呈总体上升趋势土地价格变动呈现周期性特征土地价格的变动具有明显的地区差异性地价在房地产价格中所占比重越来越大第二节土地价格的评估一、土地价格评估的目的与作用二、土地价格评估的原则三、土地价格评估的基本方法一、土地价格评估的目的

6、与作用土地估价有助于土地交易的顺利进行土地估价有助于企业投资决策土地估价有助于土地市场的完善土地估价有助于土地市场管理二、土地价格评估的原则公平原则最有效利用原则替代原则预期收益原则供需原则保证农民基本生活原则最有效利用的几种特殊情况基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效利用企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等估价，以估价对象的现状利用为最有效利用农地估价中，未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用；可转为建设用地者，以实际最佳用途为最有效利用三、土地价格评估的基本方法（一）市场比较法（二）收益还原法（三）成本逼近法（四）剩余法（五）基准地价系数修正法（六）农地宗地价格

7、评估方法三、估价方法与估价过程1.估价思路确定根据委托方的委托要求、估价目的和估价师对委托的理解，确定估价思路，应关注以下几点：—与市场的关联程度：是否进入市场—处置行为的主动程度：投资、清算—应用方向的可选择程度：规划用途或继续使用—对预测的依赖程度2.估价方法的选择根据地价内涵和基础资料情况选择主要估价方法和辅助估价方法。3.估价过程估价的过程就是从一系列有意义的数据中，按照一定的处理方法，推断出相关的地价信息。4.估价结果的补充修正任何一种估价方法都有缺陷，需要有补充、修正的措施：（1