物业管理·整理

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1、第一章物业：已建成并交付使用（具有使用功能）的各类房屋等建筑、构筑物及其附属设备设施和相关场地。物业与房地产的区别:1.宏观领域的房地产：泛指一个国家或地区的整个房地产，包括在建的、建成的（已投入使用的和未投入使用的）房产和地产。2.微观概念的物业：即可指一个单元性的房地产（具体的房屋、楼宇组合），也可指单元性的建筑物。3.外延上：房地产涵盖房屋从开发建设、经营到使用管理的全过程。物业着重于营销、使用和管理的角度。物业特点：1.空间位置的固定性2.使用寿命的长期性3.建设时间的长期性与投资资金的高额

2、性4.价值上的保值性与增值性5.形式上的多样性6.政府宏观调控性物业管理的起源与发展：传统意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国；20世纪初现代的物业管理在美国得到发展；香港是在20世纪50年代开始；中国大陆对物业管理的探索和尝试是从20世纪80年代初开始的，首先在经济特区深圳和沿海发达地区的广州推出了物业管理的方式。物业管理：是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业

3、管理的内涵：1.管理对象是物业2.服务对象是人3.物管理是集服务、管理、经营为一体的有偿经济活动4.性质是服务，是寓经营、管理于服务之中，属于第三产业中的服务性行业。物业管理特点：1.物业管理职能的社会化2.物业管理组织的专业化（专门的组织机构、专业的人员配备、专门的管理工具和设备）3.物业管理形式的规范化（这是物业管理走向现代化、科学化的一个重要标志）4.物业管理过程的经营化5.物业管理关系的契约化、企业化物业管理的模式：1.业主选聘物业服务企业实行专业管理（优：市场程度高、专业性强；解决业主后顾

4、之忧。缺：经济负担重；容易引起业主与物业公司的纠纷；业主与业主之间的沟通）2.业主实行自营管理（优：节省开支；提供部分就业岗位。缺：专业化程度不高；时间、精力等，额外增加业主负担。）3.业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司物业管理的原则：1.服务第一，以人为本的原则（物业管理的根本宗旨和首要原则）2.企业化经营、社会化服务的原则3.统一经营、综合管理的原则4.专业化管理和业主自治管理（主导）相结合的原则5.契约化原则物业管理目标：1.宏观目标：构建一个文明和谐的物业管理区域。2.服务目标：延长物

5、业的使用年限及确保其功能的正常发挥，达到保值增值的目的。3.企业目标：实现物业管理经费的良性运作。物业管理基本环节（看一下）：1.物业管理的提前介入2.落实物业管理企业3.物业管理人员的培训4.物业管理规章制度的制定5.物业的验收和接管6.进户管理（业主或使用人接待；发放资料和钥匙；业主或使用人验收；用户入住验收表存档）7.建立物业管理档案（收集、整理、归档、利用）8.物业管理的日常服务、管理和维护物业管理的主要内容（辨别）：1.对房屋及其附属设备、设施的维修、养护、管理2.公共区域秩序的维护3.保

6、洁、绿化管理4.车辆的停放管理5.物业共有部位的管理6.物业档案资料的保管7.物业维修、更新改造和养护费用的财务管理8.物业使用中对禁止性行为的管理9.物业服务合同约定的其他服务项目。物业管理的其他委托服务。（例如：消防管理师属于公共性基础服务）住宅区物业管理区域划分的规定：建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区（县）房地产管理部门应当按照以上的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。第二章物业服务企业：依法（公司法）

7、设立，具有相应资质，具有独立法人资格，以盈利为目的的，从事物业管理服务活动的经济组织。物业企业的类型（按业务性质分）：管理型物业管理企业；实务型物业管理企业；交叉型物业管理企业；租赁经营型物业管理企业；顾问型物业管理企业物业服务企业的权利和义务：权利：（1）根据有关法规和业主大会的授权，并结合实际情况制定管理办法（2）依照物业服务合同，实施物业管理和服务（3）依照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用（4）对违法违规的行为进行劝阻和制止（5）要求业主委员会、居委会和派出所协助管理。义务：（1）物业管

8、理重大的措施应提交业主大会审议（2）至少6个月应向全体业主公布一次管理费用收支账目（3）发现违法行为要及时向有关行政管理机关或业主委员会报告（4）物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交相关财产和资料物业服务企业机构设置的一般原则：目标原则；统一指挥、分级管理原则；合理分工与密切协作相统一的原则；人事相宜与责权统一原则；精干高效原则物业服务企业制度的分类（看一下）：1.对内的制度是物业管理公司为提高管理服务的质量和工作效率，对企业内部的各部门、各岗位的责任加以明确