浅谈老区物业管理的现状及问题论文

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1、浅谈老区物业管理的现状及问题物业管理有限公司****现代城市的老区物业管理不同与新区的物业管理，因多种因素形成了许多各类问题。如果把老区物业和新区物业一样实行现代化的物业管理，还有很大难度。目前虽然许多地方已经对老区开展了物业管理，但具体有效的管理办法还在根据实际状况而不断的探索和改进中。本文以富诚物业管理有限公司富诚分公司所辖的老区物业管理的现状和存在的问题进行探讨。通过分析该公司对富诚老区住宅实施物业管理的现状及问题，探索老区物业管理的发展，以引起各界对老区物业管理工作的关注。一、老区物业管理

2、的特点要谈老区物业管理，首先必须要了解老区物业管理的特点。就富诚物业管理有限公司富诚分公司所辖的老区和武汉市近年来建成的新区相比较，老区有如下几个明显的特点。1、老区的住房福利性成份较重。由于住房制度改革是在90年代后才比较深入地开展的，实行住房商品化、私有化时间不是很长。而在这之前，富诚的住房一直实行的是低工资、低房租的福利制度。住房由富诚统一修建、统一调配、统一养护。尽管现在的老区住房大多已按优惠价出售给了富诚职工，但公房出售本身就带有很强烈的福利性色彩。同时，即使没有出售的房屋，虽然经历了多

3、次房租的调整提高，但房租仍旧未能达到成本租金的标准，所以仍然具有福利性。2、老区的房屋产权性质多样化。富诚老区的房屋现已大多数按公房出售的形式变成了私有房产，还有部分是租住公司的公房，每月缴纳房租及购买使用权，但所有权仍是富诚所有。在老区，这种产权、使用权分离的情况还比较普遍。而新建的住宅小区，住房商品化的程度很高，私有化程度较重。3、老区也涵盖许多商业、贸易门点，同时也是人们生活的密集区域。一方面老区房屋混杂，不仅有大量住宅，而且还有相当多的商业用房、仓库用房、工业用房、公办用房等等。另一方面，

4、老区人口数量较多，人员素质参差不齐。不仅新房与旧房交错，而且居住和经营相织。4、老区房屋陈旧，配套设施及环境质量存在先天不足。就富诚物业分公司而言，所辖物业住宅全部是旧房，使用时间至少是5至20年不等，有的甚至使用时间更久远。也就是这些历史原因，没有先期的物业管理规划，房型结构老化、陈旧，房屋质量、设备等等各项指标远远达不到规范设计要求，老化程度较为严重。同时还有原有质量不足或房屋使用不善留下的隐患。乱搭乱盖的现象也特别突出，严重破坏了住宅区的环境和公共设施。5、老区住房管理体制过于传统化，居民消

5、费观念也很陈旧。由于这些旧住宅区居民受传统的福利性住房观念影响较为深重，再加之生活水平及经济承受能力普遍偏低，这使得老区的居民消费观念比较滞后，对物业管理的认识和改变体制的意识非常薄弱。二、老区物业的现状老区由于长时间采用行政性、福利性的管理模式，效率低下，房屋失修严重，使得老区的居住条件和新建小区相比反差非常大，群众意见也比较多。而老区采用的原有的房产管理形式不对整个居住环境进行管理，但物业管理不仅可以养护老区的房屋和公共设施，并还可以改善居民的生活环境，所以物业管理现在在老区还是能够逐步发展开

6、。虽然物业管理在一些方面取得了一定的成绩，但由于老区建成时间较长，且总体环境较差，设施设备不仅不完善还久年失修。再则，老区的规化原没有考虑物业管理的进行，所以有的规模太大，有的则太小，房屋类型也不一，质量差异大，存在分布零散、管理难度大等问题，致使老区物业管理工作难度较大，问题多，成效也不显著。目前存在以下几个突出问题：1、由于老区多年来一直实行的是传统房屋管理体制，福利性思想浓。在开展物业管理工作中，一方面业主难以接受“自己花钱买服务”的方式，认为几十年来都是企业出钱改善环境、养护住房，而现在要

7、自己出钱。业主没有认识到物业管理是使其房产保值升值的一种投资行为，也没认识到物业服务是一种消费行为，他们旧的观念很难转变，而对物业管理费的正常缴纳采取抵触和拖欠态度。另一方面，作为物业管理者而言，是原来的房管所转制而成的物业公司。以前是管理者，而现在却成了服务者，这种身份和地位的变化，使不少物业公司人员思想上接受不了，致使服务不到位。2、老区基础工作差，实施物业管理难度大。老区往往存在房屋质量参差不齐，配套设施不齐全，而且由于以前老区实行的是低福利制的管理模式，使得老区的房屋和基础设施得不到维修和

8、保养，造成失修失养，致使设备陈旧、老化，另一方面老区得基础管理工作往往薄弱，房屋图纸、资料不完善，甚至缺失严重，管理制度往往不健全等等。也正是因老区这些基础工作差，才致使物业管理实施难度大。3、广大业主对老区物业管理意见多随着物业管理在全国逐步推广开来，业主也对物业管理的认识逐步加深，要求也越来越高。但是由于老区本身就存在物业陈旧、配套不完善的缺点，而且物业公司服务往往又不到位，这就使得居民的期望与实际情况有较大的出入，致使广大业主对物业管理的意见大，各类矛盾也因此而生。4、物业管