物业管理服务培训讲稿

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1、物业管理服务培训讲稿第一讲：房地产开发经营一、我国房地产发展的历程随着改革开放的深入，我国的房地产地产市场是随着土地成为商品而出现的，经历了以下四个阶段：第一阶段：“炒家”阶段；第二阶段：“买家”阶段；第三阶段：“概念地产”阶段；第四阶段：“品牌地产”阶段。二、房地产市场的价格、供应与需求1、一般情况下，商品房的销售价格应该控制在当地上年度平均收入的四至六倍以内，才能形成较好的市场，经济实用房应控制在四倍以下。2、房地产的市场的价格与需求存在“逆相关”关系。当房地产的价格下降时，其需求数量就会上升，反之价格上升需求就会下降。3、房地产的市场的价格与供应存在“正相关”关系。较高的商品

2、价格会使可供销售的商品增加，较低的商品价格会使可供销售的商品减少，供应数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系相反。4、房地产开发企业要把握好以上价格关系，调整好经营目标。三、房地产市场的营销1、房地产市场营销过程的四个阶段：一是为使潜在的客户了解物业状况而进行的宣传、沟通阶段。主要通过媒体广告，楼书等形式进行推介。二是就有关价格及合同条件而进行的谈判阶段。明确销售价格、拟定合同条款，宣传楼盘的区位优势及物业管理的规范服务等。三是双方协商一致后的签约阶段，要在打消客户的后顾之忧中下功夫。四是业主入伙交房阶段，发入伙通知书，与物业公司配合做好交房验楼工作。2、房地产营销中须注意的几

3、个问题书面宣传资料要真实可靠，专业术语多用中性词，不要过分夸大或做虚假的宣传。购房者一般不知道如何办理有关手续，与客户谈判中要祥细买房程序、定（订）金数额、抵押贷款等事项，不要向客户做过多的承诺许愿。签约中要特别注意规避风险，对《购房合同》填写的每个字每句话都要认真推敲。对合同的9个附件要认真填写，交房时间要留有余地，公摊面积要基本合理，房屋建筑装修标准、层高、水电、配套设施及物业管理等事项要明确，注意在合同中规避法律责任，合同备案前的样本要请律师审查。要提高营销人员的业务素质和营销技巧，在口头介绍、谈判中要掌握好分寸，不要言过其实，更要能自圆其说。第二讲：物业的接管与房屋的交付一

4、、物业的接管验收1、接管验收——是指物业管理单位在接受委托物业管理时，对新建物业或原有物业按行业标准进行综合检验的过程。它是在竣工验收和综合验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收。接管验收合格，标志着物业可以实施正常的物业管理。2、接管验收的程序开发建设单位书面提请接管单位验收；接管单位对接管验收条件和应提交的资料进行审核，对具备条件的，应在15天之内签发验收通知并约定验收时间；接管单位会同开发建设单位对物业的质量与使用功能进行检验；对检验中发现的问题开发建设单位进行处理；经检验符合要求的房屋，接管单位应签署检验合格的凭证，签发接管文件。3、接管验收的内容

5、主体结构。地基沉降不得超过规定要求允许的变形值，不得引起上部结构开裂或毗邻房的损坏。其中，房屋的主体构件无论是钢筋混凝土还是砖石、木结构变形、裂缝都不能超过国家规定，外墙不得渗水。屋面与楼面各类房屋必须符合国家建筑设计标准的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。地面的面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平整，没有裂缝、脱皮、起砂等现象。卫生间、阳台、厨房间的地面相对标高应符合设计要求，不允许有积水、倒泛水和渗漏。装饰装修钢木门窗均应安装平整牢固，开关灵活；进户门不得使用胶合板制作，门锁安装牢固；门窗玻璃应安装平整，油灰饱满、粘贴牢固；油漆色泽一致不脱皮、不漏刷。电气线路应安装平整、牢固、

6、顺直，过墙有导管，铝导线连接不得采用绞接或绑接；每一回路导线间及对地绝缘电阻值不得小于规定要求；照明器具等支架必须牢固，部件齐全，接触良好；避雷装置必须符合国家标准规定；电梯应能准确、正确运转，噪音震动不得超过规定；记录、图纸资料齐全。水、卫、消防、采暖管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象；卫生间、厨房间排水管应分设，出户管长不超过8米，并不可使用陶管、塑料管；地漏、排水管接口、检查口不渗漏，管边排水流畅；消防设施应符合国家标准规定，并有消防部门检验合格证；采暖的锅炉、箱罐等压力容器应安装平整，配件齐全，没有缺陷，并有专门检验合格证；各种仪表、仪器、辅机应齐全、安

7、全、灵敏、灵活、精确，安装符合规定，运转准确正常。附属工程及其他室外排水系统的标高，窨井的设置，管道的坡度、管径、化粪池，明沟等都必须符合规定要求，信报箱、挂物钩、晒衣架应按规定安装；场地、临时设施及过渡用房拆除清理完毕，相应的市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量和使用功能要求。二、房屋的交付1、入伙前的准备：印制、填写、寄发“入伙通知书”，要求做到细致、准确、及时。编写、印制《业主手册》、《物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理服务协议》、《入伙手续书》等入伙资