2.7商业地产未来发展趋势分析

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1、7、商业地产未来发展趋势分析7.1商业地产发展趋势（1）城市布局转移在前面章节已经讲述到，一线城市因为前些年的购物中心投资热潮，使得一线城市的商业地产发展呈现出饱和状态，有些区域甚至出现重复投资、大量空置、同质化严重的发展问题。尽管购物中心前一轮发展中已经表现出各类问题，然而发展商对购物中心的投资热情并没有因此淡化，相反新一轮的投资热再次兴起，只不过这次投资热开始转向市场更为庞大的中等城市。二三线城市在近些年的城市化过程中，经济得到长足的发展，百姓生活水平也在一定程度上得到提升，但是二三线城市的居民生活消费方式并没有得到相应

2、改观，主要源于商业市场的发展相对停滞而没能合理引导百姓消费观念改观。基于二三线城市的巨大商业市场潜力，许多地产商纷纷将大量资金投到这些中等城市用于取得区位和交通条件优越的优质地块，为日后开发运营商业地产储备一定的资源。（2）社区型购物中心主导近几年在国内各地纷纷开展的造mall运动，成功者不多，主要为忽视了国内整体消费能力相对较低、以及盲目贪大求全的结果。目前购物中心有盲目的摊大求全的趋势，很多项目都追求区域第一，甚至是城市第一、国内第一。事实上，国内商业地产存在一个“倒金字塔”现象，即大型项目数量比例过高，而塔基部分的小型

3、购物中心数量却很少，以至于形成了一个不稳定的商业结构。从成熟的商业市场现状来看，美国和日本购物中心平均面积均不超出1.5万㎡，香港特区以几万㎡的项目居多。而国内购物中心的现实状况是，动不动就是十多万的体量。此外，另一个事实也可以说明我国不适合开发众多的大型购物中心项目：国内比较权威的统计数据显示我国拥有商品品种为20万左右，而国外是150万品种左右，所以有限的商品资源决定了国内无法做大规模商业项目，因为开发完毕以后根本就填不满。另一方面，除少数城市外，大型mall在国内城市得以生存的经济基础还不成熟，而粗放型的商业网点、底商

4、等供应量也已经趋于饱和。因此，中等规模的社区型购物中心无论在档次还是消费容量等方面都相对适应于现阶段的国情，而成为未来商业项目的主流开发形式。（3）商业专业运营商的独立商业地产发展到今天，无论是成功项目的借鉴还是失败项目的启示，其实已经达成了一个共识，那就是商业运营管理能力已经成为商业地产成败的关键。商业地产具有复合性、专业性、商用性、持续性、经营性、增值性六大特征，只有深化对商业地产是靠持续商业运营获取长期盈利的实质认识，才能尽快将商业地产投资目标从短期地产开发销售向商业不动产价值提升转变。商业地产需要遵循专业化的程序，一

5、切从商业运营出发。商业地产的价值取决于开发、招商、运营的统筹能力，即是招商在先、地产开发在后的逻辑，以及形成招商持续改善商户与业态组合、使招商成为商业运营的组成部分的过程。在商业地产的开发运营中，需要遵循“在市场定位下以运营为先导的商业地产开发计划”，以长期的商业运营体系为基准，确定合理的业态与品牌组合，根据商户需要开发物业，以创新经营提升租户销售和利润增长，等等，这才是提高商业地产成功率的专业条件。商业运营能力既然是商业地产成功要素的核心，则势必使得未来商业运营商的作用在整体商业资源链条上越发突出。按照地产发展的一般规律而

6、言，专业的事情往往需要交给专业的机构来运作。国内现实状况是，专职于住宅市场服务的中介机构众多，而专职于商业地产服务的机构则较少，其中含商业运营管理部门的机构则少之又少。这种现实状况与未来商业地产发展规模与前景极度不符，因此可以大胆预测，未来商业运营职能将成为中介服务机构的重点业务，或者商业地产服务机构将会逐渐往运营商偏移。（5）商业地产主题化商业地产供应量的迅速增加，使得商业竞争格局发生明显变化。由于传统商业地产项目往往更多注重于地产的开发、招商或销售，而在商业运营管理的专业技术领域则显得相对薄弱甚至可以说不予重视，导致目前

7、商业项目普遍呈现“千店一面”的问题，同质化现象上升到商业地产发展过程中亟待解决的瓶颈。商业项目扎堆经营已是不争事实，未来也仍将如此，为实现商业项目的差异化定位及后期差异化经营，商业地产主题化将是未来一大发展趋势。主体化商业地产是当商业地产发展到一定阶段时的必然产物。现代人已不再满足单纯的物质消费，个性消费、品牌消费、健康消费等各种新型的消费方式已越来越受到人们的青睐。相对应地，在激烈竞争的市场环境下，部分发展商已不再追随市场主流，而是努力引导市场、创造超越现有的生活需求，将自身对居住文化的理解和独特的审美品位融入商业项目中，

8、形成风格独特、个性鲜明的主题项目。如果把商业经营比作是一个大合唱，那么主题就是其中的指挥棒，是商业运营的灵魂。从国内外的成功商业项目来看，主体化在很大程度上决定了商业项目对消费者吸引力的大小。因此，未来商业项目除了要遵循一般的行业特征和业态运作规律之外，还需要结合自身区域特点作出主题化的定