大数据告诉你未来商业地产发展趋势.doc

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1、研究报告I大数据告诉你：未来商业地产发展趋势一、商业地产将呈现出阶段性、区域性相对过剩局面社零高速增长、经济刺激政策、传统白货转型推动了近年商业地产（J题阅这）大跃进，13-14年购物中心供给大幅放量，虽然预计到2016年购物中心供给将放缓，但大量新增物业入市已造成商业地产行业不同地区（一线城市仍有较大发展空间，部分低线城市供需严重失衡）和不同业态（大型全业态购物屮心竞争加剧）分化严重的格局。1、FI前商业物业供给整体未偏离均衡，但电商分流加剧我们用补会消费品零售总额增速刻画对商业地产的需求，用商业营业用房竣工面积刻画商业物业的供给。从2009年至2013年，社零消费总额平均增速15.9%

2、,而商业营业用房竣工面积平均增速为14.2%,略低于社零增速，因此新增的商业物业供给均能被上升的社会消费品零售总额吸收，总体而言，并未出现供给严重过剩的情况。2009-2013年新增商业营业用房均基木能被社零消化2009条12月2010年12月2011年勺2月2012年12月20134-12月•社会消常品豪僖总额：同比«业营业用房竣工面枳:同比尽管如此，电商分流仍导致了零售业态增长受阻。零售网购总额在社会消费品零售总额的比重持续上升,2013年底占比7.8%,2014年前三季度达到9.7%。网购消费额增速远高于社会零售品增速，随着网购、移动电商等渗透率进…步上升，未来电商的分流效应会进一步

3、加剧。白货收入增速大幅低于社零水平肓接反映了其持续被新业态分流的现状25%20%•15%•10%•.5%•0%-5%•10%225%20%121%15%[10%n5%・56%.q%K>——SW百货三级行业收入同比増連注：SW百贷14年額檢为半年招数据•社会満费品算行总颔黑计同比（右轴）20-4Mr7网购消费占社会消费品冬售额比匝不断上升12.0%9.7%20062007200820092010201120122013网购增速远高于补零增速140%120%100%80%60%40%20%0%2006200820092010201120122013社会消费品家售总额增长率网购金额增长率网民数量

4、连年攀升，复合增速达31%网购网民数量（左轴.单位：人）■网购渗透率（右轴）网购总额、人均网购额复合增速达64%、30%■^■1网购总金额（左轴、单位：亿元）—人均网购消费金额（右轴、单位：元）2、受四万亿刺激，08-12年商业物业大量开T,12-16年竣工面积激增补零高增长、08年刺激政策推动商业地产大跃进：2008年金融危机后4万亿刺激政策将商业物业投资增速拉升至不可持续的高点；随着经济屮枢冋落和三公消费控制，我国商业物业供给从2013年开始出现大幅放量。预计14-15年全国商业综合体面积（含零售、写字楼）前22城市总新增供给达13年水平的75%,其屮北京、深圳、天津、广州、上海14-

5、15年商业综合体面积总增速分别达29%、119%、98%、31%、21%；全国、前28城、前20城14年购物中心增速分别达29%、36%、30%,达到07年以来增速最高点。此轮商业物业供给高峰将于15年结束（增速回落至15%以下，与12年结束的投资高峰相对应），大量供给在短期内会给整个行业造成较大冲击。2008-2012年商业物业大量开丁，未来供给激增■■房屋新开工而积:商业营业用房:累计值（万平方米）—房屋新开工而积:商业营业用房:累计值（万平方米）增长率2014年2季度全球各城i]j在建购物中心面积前20位中，我国城币占据13个海都圳津尔汉科京京州坡州阳庆尔比岛连辅雰上成深天布武脚北南

6、广隆杭沈重首扎青大星宿坦莫吉布斯大阿伊单位：百万平方来00.51.52253城市间供需分化加剧，一线城市仍有较大发展空间：上海（1.1平）、北京（0.7平）、广州（0.4平）、深圳（0.4平）、天津（0.5平）等一线城市人均购物屮心面积较低，而且由于人口持续净流入，购物屮心随城镇外延仍有较大扩展空间。部分二线城市未来供需存在失衡的倾向，风险较大，例如沈阳、常州、佛山等地。城市间购物中心饱和度差异明显：北京、天津等城市仍有较大发展空间，…线城市过剩情况不明显。平方米每人5域区消費者人均占有购物中心存童•■1I

7、!-J供述于求LLA1Q2016E■4Q13B2016E由丁沈阳购物屮心人均占有面

8、积远超均衡水平，因此可以观察到英租金水平呈现缓慢下降的趋势，同时优质零售物业的空置率水平超过15%,远高于行业平均,新增供给给行•业带来的压力不容忽视。沈阳空置率常年远高于6%的」1沛值，零售物业租金表现疲软■■■沈阳:优廉季隹物业首层租金（左紬.单位：元/平方4U天）—沈阳:优蔗零售物业空JE睾（右转）%%%%3025201510%O从租金水平的走势來看：一线城市，尤其是核心商圈，人流巨大而新增地块有限，商业地产的供给