产权式商铺权属登记实践及其法律风险探讨

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1、产权式商铺权属登记实践及其法律风险探讨（发布日期:2009-7-6作者：朱程）来源：《房地产权产籍》 合肥市房地产产权监理处   朱程 　　一、产权式商铺及其类型 　　产权式商铺是一种产权与经营权相分离的房地产产品形式，是近年来兴起的一种商业地产销售模式，同时也展现为一种全新的投资产品。产权式商铺的基本操作模式是：先由地产商开发建设一大型商业项目，然后按照一定的布局和设计，分割成面积较小的若干单元即产权式商铺，并将此出售给投资者；投资者拥有产权式商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式将其交由开发商或者第三方经营使用，开发商或第三方按约定向投资者支付固定的租金或

2、收益。 　　产权式商铺有两种类型：一种是“独立产权式商铺”，即开发商将敞开式卖场进行物质形态上的实际分割，小商铺之间用内隔墙等彼此相互区分；另一种是“虚拟产权式商铺”，即开发商只对开放式卖场进行面积分割，小商铺间无内墙分隔，仅以划线、地钉或铜条等为区别界线。出于统一经营的需要，委托经营期间发展商往往改变业主所购铺位的利用方式，或将相邻铺位合并使用，或将营业大厅的功能区域重新布局等。由于“虚拟产权式商铺”无实体墙壁分割，此种利用方式的变更也　就非常普遍。 　　二、产权式商铺权属登记实践 　　现行房屋权属登记规则对产权式商铺的登记确权问题没有明确的表述，实践中各地对产权式商铺（

3、尤其对“虚拟产权式商铺”）的登记标准差别较大。 　　一些城市，如北京、南京、长沙、常州等地，规定产权式商铺可以进行权属登记；而另一些城市则禁止对“虚拟产权式商铺”进行登记。比如，2004年2月上海市房地资源局和建委联合发出的《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》规定，“可以销售的房地产应当是在市房地资源局的房地产登记册中有明确部位、建筑面积等房屋状况记载的权属单元，房地产权利人不得对登记册中记载为一个权属单元的房地产擅自分割转让。如需分割转让，则分割后构成的销售单元在物理形态上应当构成独立、封闭的空间，不符合房屋基本特征的，如仅在地平线上划线示意分割的权属单元，不得销售”。

4、深圳市规划与国土资源局《关于规范商场办公楼分割转让有关业务操作的通知》规定，商场、办公楼转让应以权属单元为转让标的。房地产开发企业和房地产权利人不得擅自将权属单元分割转让，未经房地产及相关部门审核程序的，房地产登记部门将不受理分割预售和登记。合肥市房地产管理局2005年1月规定，禁止销售、转让划线分割的商场、办公楼。如要进行销售、转让，房屋必须符合房屋权属登记条件，即房屋必须是在有关部门批准下建造，经建设、规划、公安消防等部门验收备案，并且每个销售单位都必须四面有墙，有明确、永久的四至界限结构，能明确到幢、层、套、间。重庆市房地产管理局亦规定，销售的商铺必须要有独立门牌号，

5、同时必须是独立经营，银行对虚拟产权式商铺、公寓不再提供按揭。 　　分析上述规定，不难发现，各地对“虚拟产权式商铺”能否进行登记的分歧，在于对“虚拟产权式商铺”是否具有明确四至界限、是否可以成为独立登记客体，存在不同的认识。认可“虚拟产权式商铺”登记能力的地方，认为划线分割的商铺四至界限清楚、可以独立使用，能够独立登记；而反对进行登记的地方，则认为“虚拟产权式商铺”不具有“独立、封闭空间”和“明确四至界限”，不满足独立登记的条件。 　　我们认为，这种以“独立、封闭空间”或“明确四至界限”作为登记标准的做法，无疑是受到了《物权法》建筑区分所有权制度的影响。依据《物权法》70条规

6、定，建筑物区分所有权是由区分所有建筑物专有部分所有权，共用部分持份权及因共同关系所生的成员权所构成的特别所有权。根据不动产登记法理，对建筑区分所有权的登记，应以专有部分所有权为登记确权的对象，建筑物如有专有部分则能够被确权登记，否则就不能单独确权。而一物是否构成区分所有中的专有部分，需具备两个要件，即构造上的独立性和利用上的独立性。建设部《房屋登记办法》第10条对房屋登记客体条件的规定就是依据上述理论构建的，其中“固定界限”体现了“构造上的独立性”的要求，而“可以独立使用”则是“利用上的独立性”的反映。各地对“虚拟产权式商铺”登记实践的不同做法，实质上折射出登记机构对区分所

7、有权专有部分构成要件的不同认识。 　　我们认为，“虚拟产权式商铺”可以独立进行产权登记，理由如下： 　　首先，从物权理论上分析，“虚拟产权式商铺”具备建筑区分所有权专有部分的特征，可以成　　为房屋登记客体。虽然从构造上看，划线分割的商铺没有实体墙壁区分，但在物权理论中，“物理性墙壁”间隔只是构造独立性的充分条件，而非必要条件。“观念上的墙壁”亦可成立构造的独立性，即虽无实体墙壁，但于观念上与其他部分可以从外观上区别，并有固定的界线标识点，也可成为专有部分所有权的标的。而“虚拟产权式商铺”划线分割的特质恰恰正是这种“