产权商铺如何控制风险

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1、产权商铺如何控制风险 商铺市场近年主要的销售方式，大多是以大商家整体承租、发展商长期包租为销售模式，市场称之为“产权式商铺”。发展商作为物业的开发单位，通过将商场分割成不同面积单位出售获取开发利润。同时在保证小业主每年一定的收益率的前提下，要求小业主与发展商签定与大型商家租期一致的承包经营合同，从而为发展商与大型商家签订的租赁合同奠定基础。这种模式由彩田路彩福大厦新一佳开始到今年已形成了高潮。至今这种营销模式得到了普遍运用，由于大商家承租经营稳定、回报年限长久，受到投资客的追捧，近几年已有多个项目因此而取得销售的成功。 

2、　　产权式商铺风险控制　　应该说产权式商铺的营销模式比较好地解决了投资主体的分散与统一经营的矛盾。但作为一种投资，就必然有其相应的风险，该模式同样如此。　　首先是差价补贴的风险：大商家作为一个商业的整体租赁者，其承租的租金必然比较低，而发展商为实现商铺销售，必然要提供一个使投资客户认同的回报率，而这两者之间将存在一定的差距，因而就使得发展商不得不为支持较高的回报去补贴一定的资金；要回避此类风险，发展商必须按照市场规律来制定商铺销售价格和回报率，不能脱离市场，一味提高售价和回报率。　　其次是大商家经营不良带来的风险：在长期

3、的承租期中，如果商家的经营管理不良，就无法再继续经营，导致大型商家不支付租金。而发展商却处于需一样支付小业主的承诺回报。由此产生的风险也需通过一定的方式来回避：一方面应选择实力雄厚的知名商家，知名商家一般在长期的商业经营运作中积累了很多的经验，具有较强商业经营管理能力及吸引消费能力，消费群体的认同感与忠诚度比较高，市场竞争能力与持续经营的能力比较强；一方面针对自身项目素质，判断商场具有市场经营前景，不能为了引进大商家而泥沙俱下，确保可持续经营。　　其三是委托经营期满后产权分散带来的风险：分割销售后所带来的产权分散与商业统

4、一经营的矛盾一直是困扰商铺营销的主要问题。虽然大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了这个矛盾。但在委托经营期满后，也必须解决这个问题来保障众多小业主的利益。发展商需提前解决好这一问题，可以提前成立业主委员会，由业主委员会来统筹安排商场未来租赁权及经营权，具体运作可通过业主投资额的大小确定所有业主的分配权利，再选举会长、执行会长、会员等，业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式实现商场的统一经营。　　商铺销售与经营控制　　将商场高楼层整体出租给龙头商家，只售低楼层商铺：通常一个商场楼层越高商铺的价值

5、最低，楼层越低商铺的价值越高，将商场价值最高的商铺出售，达到快速回款的目的，而将商场的高楼层出租给龙头大商家，收租稳定，而且还能提高一楼的商铺价值。如：将商场的二层以上的商铺出租给龙头大商家，只将一楼的商铺出售。　　龙头商家带旺一楼商铺，实现低楼层高价值，高回报：龙头商家在业内具有非常大的号召力，具有吸引消费者的凝聚力，通过将高楼层整体出租给龙头商家，以龙头商家为商场经营的主体，发挥龙头大商家的名牌效应，将低楼层作为龙头商家的辅营区分割租售。通常情况下，由龙头商家带旺的商场，其租金和售价一般高出同地段商场的1.5倍以上，

6、这样销售方式可以达到最高的收益。同时，将商场的高楼层整体出租给龙头大商家，可以建立小商家及投资者的信心，增强商场的抗市场风险能力。　　控制产权，经营有保障：当一个商场由发展商控制着大部分产权，而且整体出租给龙头大商家，在大商家持续经营的情况下，而且在龙头大商家带来的名牌效应的影响下，商场的经营推广都将是围绕在商家这个主题来推广，而一楼出售的铺位享有大商家的名牌效应带来的巨大的人流及生意机会，所以一楼将依附于在大商家来进行经营调整，这样商场便有了良好的经营保证，商铺回报也就更高、更稳定。　　发挥委托经营的杠杆作用　　所谓委

7、托经营，即为了保证商铺销售之后的统一租赁经营，由发展商对投资者实行若干年的委托经营，并一次性支付其租金回报，发展商从而取得了商铺的经营权，再对商户实行优惠招商，达到统一招商、统一经营、培育市场的目的。事实上，委托经营对于商家和投资客，都有着非常重要的意义，它发挥着杠杆作用，平衡着双方的利益关系，从而达到双方的共赢。　　打好经营管理这张牌　　经营管理是商铺投资成败的关键：所谓商铺，有“商”才有“铺”，一个无商家经营的铺位，其价值为零。现在的商铺除非整体出租给龙头大型商家，一般都要面对发展商自己招商和经营管理的问题，而现时一

8、些商业物业的发展商，却不擅长商场的招商和后期的经营管理，总希望找到一个能干的代理商帮其分割出售后就一走了之。其实不然，深圳的商铺基本都实行委托经营的销售策略，发展商承诺一次性或分次返还投资者2－5年的租金收入，小业主都抱着以租代供的投资心态，一旦商场经营不好，收不到租金或租金过低，小业主的利益就难以保证。因此，只有认