投资分割式商铺的法律风险

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1、投资分割式商铺的法律风险来源：满堂红地产网-商铺部作者：满堂红　发布时间：2011-08-10　共有评论0条核心提示：2000年以来，分割式商铺投资方式在我国上海、北京、广州等城市逐渐兴起，目前正向国内二三线城市渗透。由于分割式商铺是新生事物，国家有关法律规定十分不完善，全国各地的地方性法规、规定更不完善。投资分割式商铺往往容易产生群体性诉讼风险。那么，投资者在投资前应当如何评估有关法律风险？一、分割式商铺新兴2000年以来，分割式商铺投资方式在我国上海、北京、广州等城市逐渐兴起，目前正向国内二三线城市渗透。分割式商铺即开发商将取得大产证的商

2、铺分割成若干小单元出售给业主，由业主支付价款的行为。实践中，开发商常常将一个类似于大商场的商铺分割成几百个小单元，出售给业主。此类分割式商铺如果可以办理房产证，有关法律风险并不大，其主要风险表现在经营风险上。因为通常情况下，开发商对此类的分割式商铺出售，都要求通过委托有关物业公司将分割的商铺统一对外出租，业主定期分享租金收益。实际上，几百个业主可能意见不合，有的业主基于物权的排他性等性质，要求行使完整的物权权利，自行处置、出租商铺。在实践中难以有效执行，有关矛盾尖锐，容易引发群体性事件。二、分割式商铺的法律实践如果开发商违反规定分割商铺销售，

3、并且难以办理房产证的，业主投资此类商铺无产权证明，难以获得法律保障。关于商铺能否可以分割出售，我国现行法律规定并不完善。而地方性的立法也十分欠缺。在立法上走在前沿的主要是上海。早在2004年1月，上海市房屋土地资源管理局和上海市建设管理委员会即已下发过《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，规定：“一、商场、办公楼转让应当以权属单元为转让标的。权属单元是指经有关管理部门批准建造，符合房屋权属……四、商场、办公楼批准预售后、初始登记前，需要将权属单元分割预售的，房地产开发企业应当征得建设、消防、卫生等管理部门批准；商场需要将权属单元分割预售的，

4、房地产开发企业还应当征得商业主管部门的同意。经行政管理部门批准或者同意后，房地产开发企业向规划管理部门办理变更设计手续。”2009年7月1日，经上海市人大常委会重新修订的《上海市房地产登记条例》正式生效。鉴该条例第八条明确规定：“房地产登记的最小单位是土地、房屋的基本单元。土地的基本单元，是指土地权属界限封闭的地块或者空间；房屋的基本单元，是指有固定维护结构、具有规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间。”三、分割式商铺的法律风险如上所述，分割式商铺存在的法律风险主要集中在能否办理房产证，这是十分重要的一个问题

5、。在投资分割式商铺时请谨慎考虑如下风险：1、分割式商铺销售是否经有关政府部门允许销售。因此，投资者打算投资分割式商铺，应当首先向房管局等主管部门了解有关分割式商铺是否被允许销售。具体各地法规规定不一，投资者应注意深入核实。2、深入判断分割式商铺是否实体上分割并获得建设、消防、卫生等管理部门批准。如上所述，分割式商铺能否获得房产证是有法律风险的。如果开发商‘随意分割’，或未经许可擅自分割有关商铺并出售，而不符合物理形态的各自独立的封闭形态，则难以获得房产证。并且，分割性商铺出售应当征得建设、消防、卫生等管理部门批准；商场需要将权属单元分割预售的

6、，房地产开发企业还应当征得商业主管部门的同意。否则，投资者应当慎重决策。