我国房价上涨的特殊原因及对策建议

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1、万方数据经济纵横·2009年第12期我国房价上涨的特殊原因及对策建议王菁娜，陈朔(南开大学泰达学院，天津300071)摘要：本文从房价收入比、商品房空置率和房屋租售率等方面对我国房价大幅上涨现象进行分析，探讨在国际金融危机的背景下房价上涨的特殊原因，并对信贷扩张、热钱涌入、地方政府行为驱动、实体经济资金注入等原因进行剖析，提出控制房价以使我国房地产市场健康发展的对策。关键词：房价上涨；泡沫；热钱；治理措施中图分类号：F426文献标识码：A文章编号：1007—7685(2009)12—0122—04随着国内房地产市场的迅

2、速发展，我国房价于2004年开始迅速上扬。2008年遭遇国际金融危机的冲击，房价历经短暂下滑，在新一轮的银行信贷支持下，再次出现全国性飙升的势头。虽然富豪榜上房地产商越来越多，但房地产商坚称房地产业利润一般、房价并不高，其上涨是合理因素推动的。事实果真如此吗?本文将探讨国际金融危机下，我国房价上涨的特殊原因与相应的治理措施。一、我国当前房地产形势分析房地产业在我国的发展时间不过二十几年，但发展速度较快，价格攀升幅度较高，尤其是2003年后，价格年增长率达30％以上。【lJ自2006年开始，中央频出宏观政策对房地产业施以

3、调控，包括提高贷款利率抑制住房消费信贷，促进房地产业健康发展的“国六条”与“国十五条”等系列措施，但未取得明显效果，房价依然一路飙升。2008年虽遭遇国际金融危机的冲击，全国房价在经历小幅下滑之后，依旧强势上涨。当前的房价到底高不高，房地产是否存在泡沫，房价的天花板在哪里，这些问题成为人们共同关注的主题，也是关乎国民经济又好又快发展的重大问题。“房价收入比”是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。世界银行和联合国人居中心通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民房价的考察，分别得出“合理的住

4、房价格”的房价收入比应以3～6倍比较适当。1998年国务院在有关房改的文件中明确提出，房价收入比超过4倍的，应获得住房补贴，这说明我国认可这一指标。根据国家统计局的报告显示，2007年有些城市的房价收入比达20倍以上，最高比值甚至达30～40倍。据《每日经济新闻》2009年初公布的数据，就北京、上海、广州、深圳、杭州、厦门、武汉、重庆、天津、沈阳10个城市而言，各城市房价收入比2001—2007年间明显上升。一线城市与东部经济发达城市的房价收入比都已达两位数。而对中小城市来说，房价和大城市比可能还不算高，但房价与当地居

5、民收入比则可能并不低。【2J商品房空置率是房地产指数的一个重要指标。一般而言，商品房空置率的合理区间为3％～10％。如果商品房空置率大于10％，则说明商品房空置严重，房地产市场将会出现一系列的问收稿日期：2009—10—16作者简介：王菁娜(1979一)，女，河北秦皇岛人，南开大学泰达学院讲师、博士。研究方向：战略营销。一122—万方数据经济纵横·2009年第12期题，乃至影响国民经济正常运行。虽然我国目前只有商品房空置面积的数据统计，没有全部存量房的空置情况的数据统计，但这一数据仍能部分反映出房地产市场的真实情况。2

6、008年我国商品房和商品住宅空置量出现明显上升，空置面积出现由降至升的拐点，分别增至9．50％和6．34％，增幅为14．85％，创下1994年有统计数据以来的新高。其中，北京市商品房空置面积为16．64％，居全国首位。2009年初，中国社科院发布的(2009房地产蓝皮书》在对2009年商品住宅市场的预测中提到，商品住宅空置面积将会较快增加，商品住宅空置面积总量将会达到往年数量的2～3倍。另一个较客观地反映当地房地产市场供求状况的房地产指标是租售比。从经济发达国家房地产市场的一般规律看，正常的售价与月租金之间存在一个较为

7、固定的比例关系，“租售比”一般界定为1：300～1：200。如果租售比低于1：300，表明房产投资价值相对减小，房产泡沫已开始显现；如果高于1：200，表明房产投资潜力较大。同时，当一个地区的房地产价格迅速上升，而房屋租赁市场的价格没有出现明显增长时，就表明该地区的房地产市场价格虚高。据国家统计局的数字显示，2007年一季度，新建商品住房的销售价格涨幅6％，租赁价格涨幅1．5％。到2007年6月份，新建商品住房的价格涨幅和二手房的价格涨幅，分别达7．4％和7．8％，而租赁价格一直比较平稳，说明投资、投机性购房的态势在上

8、升。∞1据70个城市抽样调查结果测算，2009年上半年，全国房屋租售比已低于1：400，即使是租赁市场需求旺盛的北京市，房屋平均租售比也已达1：325，已低于国际租售比1：300的预警线下限，楼市泡沫严重。【4o无论从居民购买力看，还是从房产空置面积率和租售率看，我国大多数城市的房价处于高位，明显存在着一定的泡沫。然而，由于现阶段