本溪银座购物广场产品定位行销策略及产品包装建议

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1、本溪银座购物广场产品定位、行销策略及产品包装建议ProductPlan&MarketStrategy策略由项目专案小组提供2006.2.8PART1市场分析商场两种经营形态统一经营管理型自营型进行扣点，少部分出租租用经营扣点在20%左右65000元/年左右（10m2）大少20-50m2区间10-20m2区间管理形式经营方式经营费用市场比例主力面积商业区环境分析一、商场多以商网形式为主二、商场均有经营环境陈旧的问题三、经营档次普遍偏低四、消费习惯具有惯性五、市场具有高消费能力六、部分商户对本项目有认知PART2产品定位建议本溪首座综合性高档

2、购物广场高档的体现项目档次定位经营环境经营商品经营管理项目产品定位集购物、休闲、娱乐、美食、康体于一体的城市精英俱乐部（CityClub）项目形象定位◎本案将成为本溪内最闪亮的新地标◎全新体验式主题商城引导全新消费概念◎旗舰级消费场所，吸引高消费层人群◎本案将成为家庭生活外的另一个家庭会所项目商业规划建议●购物环境——是在竞争激烈的商业市场环境下能有效吸引顾客，形成竞争差异化的重要因素。因此，本案的购物环境营造为核心要素，应通过对街景、灯光、橱窗与建筑风情的综合把握，形成总体鲜明特色，从而体现都市消费的休闲化、社交化。●经营业态——本案是

3、一个多功能，多品类的商业集合体，而不是单一性的商业项目，它的多功能的商业集合体，共同构成一个大商业购物中心，超级商业旗舰。●规划的前瞻性——本案规划应有适度的前瞻性，一方面，务必丰富商业功能，即以购物功能为核心，但又务必要满足休闲、文化、娱乐的功能要求；另一方面，建筑形态与风格应有一定的超前特色。精品旗舰店流行时尚店平价购物休闲区1F-1F-2F欧美进口名牌商品旗舰主力店港台日韩进口流行商品精装馆名牌运动商品欢乐城淘宝屋异国风情康体中心运动馆时尚风精品旗舰店世界风情主题式餐厅品牌折扣店、外贸商品婴幼儿商品、玩具、游戏软件健身中心、

4、美容美体会馆等社会精英追求流行运动时尚追求时尚高品低价亲子少年会员业态分布示意图商铺规划建议根据经营业态的分布：1F-1F-2F对铺位经营环境需求主要客群国际名品旗舰港台流行时尚店综合购物休闲区超高档高档中档100m2左右30-70m2区间30-10m2区间周边实力城市招商，投资者为主经营投资者当地经营者为主项目经营概念建议商业地产的推广的三个发展阶段：第一阶段：产品营销——地段、价格，产品本身的竞争第二阶段：服务营销——返租、经营管理、主力店，产品附加价值的竞争第三阶段：体验营销——情景式购物、主题购物，消费者刺激投资竞争体验营销——情

5、景式购物什么是情景式购物：“情景式购物是体验营销的表现形式，他最大的目的就是为商业服务。使消费者的购物程序不再是简单购买商品，而是在购买商品时享受到购物的快乐、商品的文化内涵等。从而带动消费者的购买兴趣，刺激投资者的投资热情。”情景式购物的三点优势：创新经营——本溪首家情景式购物广场。引导需求——全世界最流行的主题购物方式，最有前景的投资产业。表现差异——独特的营销方式。情景式购物将成为本案差异化的创新经营概念创新经营&引导需求&表现差异项目品牌印象◆品牌定位：体验流行名品购物生活中心◆核心概念：情景式购物◆品牌个性：国际的、时尚的、品位

6、的、愉快的PART3行销策略建议营销制胜，策划不一定就要出奇出新，没有哪种营销方式是最好的，只要适合项目，能说到消费者心里并打动他促其成交就是最合适的。营销策划其实就是所有相关元素的重新组合与提炼再加工，就是了解问题解决问题的一个过程。行销节奏的把握造势期认购期上市强推期稳定销售期收尾期总体行销策略建议在项目的运作过程中，应有项目的一个主体行销策略，在主体营销策略外，还应该针对不同楼层，不同铺位有不同的单体产品行销策略。主体行销策略单体产品行销策略单体产品行销策略单体产品行销策略整体项目单体产品单体产品单体产品主体整合营销策略建议五点一线

7、式整合营销策略品牌形象销售工具广告和新闻传播销售中心工地形象包装促销及公关活动核心主线商网部分商网部分只要在认购前期做足推广宣传再配合整体的营销策略，预计在上市初期即可在当地消化大部分网点。其余部分可以在日后的招商中消化掉。在商网的经营业态上，尽可能的不做过多的干预，以便更快的消化掉项目的商网。在宣传上要着重突出商网的产品价值，产品价值主要表现在两个方面：一、区域价值（繁华的商业中心，无限的升值潜力）；二、产品价值（商网依托于商场，将增加商网的客流量，带来无限个购买力）；行销策略建议地上一层部分a、运营方式：整体或单体招商出租的形式为主，

8、主要针对具有一定品牌实力的客户，待招商出租成熟后再将带租约的商铺出售，销售方向主要针对周边实力城市客群。b、市场攻击点：自营部分——主要针对当地及周边实力城市高档品牌代理商进行招商招租，在可能