王瑜 房地产项目策划

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1、市场调研一、城市发展pest分析：（一）、政治法律因素1、我国政治环境土地是政府国家的，土地价格是由政治（或政策）产生、决定的。国家（地方政府）以其特定的市场方式从无价的土地上获得高额利润，完成账面GDP增长计划要求。房地产业，房价的制定要先保证国家获得利润，而最终费用转嫁至消费者。2、银行信贷政策前期宽松平稳面对金融海啸冲击，中央果断提出“适度宽松”货币政策，并配合一揽子计划将信贷洪流注入经济体，大部分流入房地产业，中国经济率先回暖。年底政策突变支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，第二套房贷限制且利率较高贷款利率按照五年期以上个人住房公积金

2、贷款利率上浮10%市场调研一、城市发展pest分析：（一）、政治法律因素1、我国政治环境土地是政府国家的，土地价格是由政治（或政策）产生、决定的。国家（地方政府）以其特定的市场方式从无价的土地上获得高额利润，完成账面GDP增长计划要求。房地产业，房价的制定要先保证国家获得利润，而最终费用转嫁至消费者。2、银行信贷政策前期宽松平稳面对金融海啸冲击，中央果断提出“适度宽松”货币政策，并配合一揽子计划将信贷洪流注入经济体，大部分流入房地产业，中国经济率先回暖。年底政策突变支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，第二套房贷限制且利率较高贷款利率按照五年期

3、以上个人住房公积金贷款利率上浮10%3、税收政策：政府调控采取了平稳的步骤前期——营业税优惠政策有力地促进二手房市场部分城市的房价和成交量已经超越了历史最高纪录，楼市投机盛行，市场已显过热迹象，房地产税收优惠政策就要适当退出后期——土地增值税、物业税、房产税等4、住房政策由福利分房到货币化改革，住房政策过度鼓励了市场化走向表现：07年注重住房保障09年注重解决城市低收入住房困难家庭，以及国有工矿、林区、垦区的棚户区改造展开。目前，注重住房保障和市场化发展相结合对于市场化住房，国家不会限制和禁止，但在土地、税收等环节会给予相关指导和调节。（二）、

4、经济因素近期经济大环境：国外形势：美国次贷危机刚过全球经济不好。国内形势：中国贸易外向型，世界各国对中国进行贸易壁垒房地产泡沫经济形成。整体形势：国外形势：经过一年的发展，处于企稳回升期。国内形势：中国经济发展很困难，房价难抑制。具体有以下几点：1、消费者购买力国民生产总值持续高速增长，这是影响房地产行业的最主要的经济因素，因为只有需求的增加才能真正的促进供给的增加。连续这么多年的经济飞速发展，人民收入的增加也导致了购房需求的旺盛。人民相对购买力得到显著改善。2、城市经济发展与旧城改造城市建设的发展不断给房地产投资带来商机。3、政府采取“软着陆

5、”的调控手段这使房地产业拥有较好缓冲期4、提高存款准备金中央银行提高存款储备金，将会进一步收紧房地产行业的资金来源。同时，由于现在的房地产行业的筹资方式多样化，致使很多优秀的房地产企业还是可以挺过去。5、股市影响股市和房市是一个互动的联合体，随着这几年的中国经济的高速增长，股市的发展早已脱离了正常的轨迹,从股市大量撤下的热钱迅速流入房地产行业。国内调整股市的政策、经济规定都相应的影响了房地产业的发展。（三）、技术因素1、电子技术的发展使得房地产业种出现了智能楼宇。建筑技术应用比例提高，技术含量所带来的是产品质量、人性化、舒适度、节能环保等方面核

6、心居住品质的提升，这些才是地产产品真正立于不败之地的核心竞争力。2、交通技术的发展和交通工具的完善运输条件的改善，提高了中心区与郊区之间的可达性，使城市房地产区由中心区向郊区的演变的出现成为可能。3、现代通讯技术的进步互联网的发展使在家里办公成为可能，住宅不再只是生活场所，也成了工作场所。（四）、社会文化因素1、人口因素我国虽然实施了计划生育政策，但人口增长仍然过快，人口基数较大。人口的增长就意味着住房需求的增长，因而可以说中国的房地产业有着广阔的发展空间。2、家庭结构因素目前我国家庭结构发生了显著变化，向小型化发展。这是计划生育政策和离婚率上

7、升共同作用的结果。同时随着观念的改变，很多年轻人结婚后不愿与父母一起居住，家庭购房需求加大。3、社会城市化中国的经济发展迅速，而中国旧有的农村人口密集将会逐渐向城市转移。每年约有1200万人从乡村转移到城市。而这些城市人口的增加必然会带动房地产的行业的发展。五、银川规划发展趋向定位就是构筑“两宜”城市，即“西北地区最适宜居住、最适宜创业的现代化区域中心城市”，全面建设“两个最适宜”城市，走节约资源，文明发展，建设人类居住的城市，符合银川实际的科学发展道路。二、城市发展房地产市场总体环境调研（一）、国内房地产市场近年来，房地产作为我国经济增长的引

8、擎和支柱产业，房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。房地产业作为我国的支柱产业，与GDP有着密不可分的关系。在最近几年中，房地产行业创造出的产