青岛长基地产鳌山湾项目前期营销策略案

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1、青岛长基地产鳌山湾项目【前期营销策略案】我们的策略思路项目分析提出核心问题精准定位策略对应创意跟进在此基础上，我们先对项目进行梳理在青岛东海岸，造一座“青岛最大的世界级海上温泉水城”这是我们对本项目把握的基本出发点我们面对的问题问题一：真正的竞争对手是谁？站在再造一座城的高度，放眼青岛项目区域板块竞争温泉王朝——规划用途以住宅为主，配套不完善。天泰项目——目前在售项目以别墅物业为主，高尔夫、滑雪场等休闲娱乐配套不是一个项目所具备。芭东小镇——以独栋别墅为主，社区配套寥寥无几。港中旅——以旅游商业业态为主，住宅产品相对较少。他们不是对手我们是区域板块领航者、

2、代言人.我们是城市，它们是项目，体格跟我们不一个级别，无论规模还是配套设施都无法和我们相提并论.跳出项目所在区域，真正的竞争市场是在整个青岛市。青岛市部分可比项目情况一览胶南：水云边城目标打造现代版的威尼斯水城特色1、水，是这个项目最重要的构成元素；2、水城除了水的蓝色外，还有一个主色调就是绿色。七大功能区沙滩休闲区、游艇俱乐部、主体公园区、酒店式公寓区、度假酒店区、核心商业街、综合功能区规划主题理念生态、亲水、休闲、现代规划用途定位休闲、旅游、娱乐、居住功能区划分欧亚风情住宅区、旅游活动区、水上活动区胶州：少海新城四方：欢乐滨海城规划理念生态、节能、减排

3、主题功能区灵感区、灵气区、灵动区市场定位国际临海绿色新城功能规划高级办公区、五星级酒店、奢华公寓、国际会议花园酒店、时尚艺术水岸商业、国际创意展示中心、水上巴士站、零售商业广场、国际学校、海景住宅区、渔码头。崂山：四姜一弯改造沙子口四姜将成“新八大关”将改造成崂山区首个以居住旅游为主的特色滨海小镇根据规划方案，姜哥庄片区改造完成后以居住、旅游为主，将依托石老人旅游度假区和崂山风景名胜区，形成独具特色的滨海小镇。规划总人口为4.5万人。参考资料：青岛市2006——2020年的总体规划，以及”环湾保护，拥湾发展“的规划。站在城的基础上，真正的竞争是在整个青岛市

4、场未来最大的竞争一定是板块之争问题二：我们与对手相比，项目的核心竞争力在哪里？项目SWOT分析优势点：原生态的海独有的温泉极具竞争力的水城规划围绕宜居、休闲、度假、商务接待的完善高端配套青岛最宜居的高尚项目，缔造真正的蓝色海洋生活。结论：劣势点：项目所处区域距市区较偏远，交通不便；项目区域城市基础配套、生活配套设施不完善结论：产生距离方面的心理抗性，但同时创造了远离都市喧嚣生活的最佳空间。机会点：青岛市2006-2020年的整体规划中，板块被定位为城市重要组团、3个国际旅游度假发展区之一和重要的风景名胜区、海滨旅游区之一。同时提出了“环湾保护，拥湾发展”的

5、西进决策。青岛市2006-2020年的交通规划中，一条连接青岛和荣成的城际铁轨穿过板块，将极大改善板块的交通格局；投资6.8亿元完成鹤山路东通二期、天泰观光路等36项重点基础设施建设工程，使东部区域功能迅速提升。使板块到即墨市区开车15分钟，机场20分钟。青岛东部沿海一线已经空间狭小，不具备发展大型居住区的条件。项目所在板块仍然有巨大的空间，极具未来发展价值。胡总书记4.23日在青岛指出，山东要打造“蓝色经济区”。按照指示，山东省正在把蓝色经济区规划寻求上升为国家规划。青岛十届六次全会提出要把青岛打造为山东蓝色经济区的龙头。机会点分析：1、根据青岛2006

6、—2020规划表明：环湾区域未来是大工业区，主城是行政、文化、金融区2、根据领导人的指示，未来青岛必将在打造蓝色经济区上加大投入，舆论也将持续跟踪。我们完全有理由把未来青岛划为三大块：蓝色行政、文化、金融区；蓝色工业区；蓝色生活区现在看来：未来青岛的生活区目前还缺位。威胁点：青岛经济发展重心西移带给西海岸强大的吸引力SWOT分析小结：未来的主要竞争首先是板块的竞争，其次才是项目的竞争必须赋予板块一个高度，以领先于其他竞争板块，才能在未来的竞争中立于不败之地板块定位思考最宜居的板块发展空间巨大的板块提供一种不同于城市的休闲生活方式未来青岛的蓝色生活区目前还缺

7、位板块要挖掘概念对抗西海岸的吸力鳌山湾板块青岛的蓝色生活区此定位高度是否能站得住脚，进而立足市场？以史为鉴可以知兴替百年青岛人居进化史回顾德占以前，青岛处于落后的阶段，此阶段建筑类型主要以农村平房为主，土屋建筑是城市的主流。人们称之为“黄色居住时代”。随着城市文明的不断进步，农村城市化步伐逐步加快，随之而来的是工业的飞速发展，此阶段城市工业产业的发展占据城市经济发展的主导。同时，城市建筑也随之发生了翻天覆地的变化，钢筋混泥土成为了整个城市建筑的主音符。人们称之为“灰色居住时代”。随着城市化进程带来大量社会问题，人们对于理想人居环境的思考亦在发生着变化，人与

8、自然的和谐成为主流。人们称之为“绿色居住时代”。21世纪是海洋世纪