西安泾河项目前期提案

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1、开宗明义项目的产品决定了其项目定位的基本属性。如何将项目在区域中脱颖而出，不再混于同质化产品中，在操盘手法上也是一项新课题。如何将此区域及产品的价值充分发挥，并规避竞争风险，最大化的实现其价值，则是本案的重点研究。策略纲要形象建议产品建议开发策略区域状况市场状况PARTONE：市场认知市场格局分析西安市场竞争态势分析西安消费分析市场状况西高新板块曲江板块浐灞生态区经开区板块城市中心区曲江新区：借助文化旅游打造的西安最大的主题区域，目前已成为西安高尚生活区的代表，市场一路高歌猛进，成为人们最向往的区域。经济产业开发区板块：受经济技术开发区和市级行政中心迁移的影响，已成为西安新一轮

2、房地产投资开发的热点区域。西高新技术开发区板块：西安CBD，目前西安房地产开发最活跃的区域，西安开发量最大，人气最旺。旧城区旅游商贸板块：居住用地逐渐减少，商业市场日渐发达。受到交通影响，并不适宜居住，政府规划也将此板块向旅游商贸方向发展。浐灞生态区板块：西安新兴且唯一的绿色生态板块，拥有全市面积最大的水资源，开发最晚，但最有开发潜力的板块。离心状态的市场格局长安板块长安板块：凭借其价格、区位以及大学城优势，现已逐渐成长为新的城南核心居住板块市场格局分析跟随城市离心状态的市场格局，城市中心住宅成为稀缺产品，导致低舒适度且高价位的市场现状；随着市区外延的扩大，从而形成“新市镇”的

3、出现。“新市镇”，不等于是被放大了的居住区，而是由于产业的不断完善，派生出更多产业的有机整体，成为边缘城市。这里不仅具有城市的生活标准，且不失自然传统生活的空间和环境，从而达到自由居住的价值意义及文化的归属感。市场状况西安正处在城市化进程所带动的住宅郊区化时代西安市5年内完成城中村改造工程项目成为城市远郊新型市镇所必然产生的住宅产品目前所面临的市场背景：将项目定位为“新市镇”区域项目的开发，应充分挖掘其产品独特卖点，注意规避郊区住宅的竞争，并在产品定位和推广策略上得到表现。我们的应对策略市场状况房地产市场进入理性的调整阶段区域同质化产品竞争激烈，性价比高产品需求旺盛.目前所面临

4、的市场态势：我们的应对策略：项目开发正面临着市场坚冰时期,顺应市场的大背景，寻求产品差异化，抢占市场空缺点.市场状况西安消费结构分析城市中心及近郊住宅消费结构缺失的客群区域大型企业及个体经营消费群体向往生活便利且居住环境舒适的客群城中村拆迁村民目前所面临的消费结构：我们应考虑的策略：通过产品差异化和推广，吸引目标客群，最大化的实现产品价值市场状况PARTTWO：区域研判泾河开发区基本状况地块深度感受地块SWOT分析区域价值研判市场状况泾河工业园是新北城经济圈的重要组成部分西安经济社会发展“第一阶梯和桥头堡”的发展定位。泾渭工业园重点发展重型汽车制造、零部件加工及物流，着力打造西

5、部乃至国内最大的重汽生产及零部件加工基地；与经开区的经济发展相辅相成，提供有力补充。经开区和泾河开发区的关系：区域状况泾河区整体规划区域状况⒈距西安市中心20公里，为西安经济北移重镇；⒉西安---铜川高速公路210国道，穿境而过，310公交车自钟楼通往园区；⒊西安---延安，西安---候马铁路横贯南北，泾河火车站位于其中；⒋咸阳国际机场专用线与西铜高速公路在园内相接，距机场20公里；⒌靖边---天然气管道，横穿工业园，并在园内有加压分流站和园内供气站；⒍水资源丰富，日供水量13万吨，排水管网通畅；⒎110千伏，35千伏变电站三座，电力供应充足，并将继续扩容；⒏开通10000门程

6、控电话，移动电话，及可视电话，通讯便捷；⒐陕西地下热水资源富集区，出口水温86℃；⒑泾渭分明神厅景观以及汉景帝阳陵等众多人文景观遍布其间。泾河工业园基础设施情况：区域状况区域产品同质化现象严重泾河区主要楼盘情况项目内容龙江秀水园水岸花城一期水岸花城二期水岸花城三期规模12栋、5栋多层、7栋高层209亩均价多层：2400元/㎡高层：2600元/㎡5000元/㎡2500元/㎡多层：2500元/㎡高层：2700元/㎡总建筑面积8万平方米10386㎡22万㎡500000元/㎡主力户型81㎡、88㎡、86㎡两房；顶楼跃层190——230㎡90——130㎡两房、三房100-160㎡两房、三

7、房建筑形式纯板电梯公寓联排别墅多层多层、高层区域状况地块深度感受项目东侧邻近6000亩城市湿地，静逸的生态气氛让人放松周边商业品质较低，缺乏城市应有的商业氛围和居住氛围.周边工业厂区较多,未形成良好的居住环境.匮乏的公交系统，对生活的成熟性产生了一定的不利影响。区域状况地块SWOT分析竞争优势(strength）竞争劣势(weakness)区域的距离降低地块的价值区域自身消化能力有限园区整体形象与配套尚未整体成型公交线路不便于出行地块方正，利于规划地块氛围安静舒适零距离接近湿地公园和渭河景观