浙江台州房地产市场报告

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1、台州市房地产市场报告9一、城市概况台州地处浙江中部沿海，北接宁波，南邻温州，陆地面积9411平方公里，海域面积8万多平方公里，总人口550万，辖椒江、黄岩、路桥三区(市区)，临海、温岭两市，玉环、天台、仙居、三门四县。台州国内生产总值和财政总收入一直分别位居我省第五、四位，市区经济实力位居全国大中城市第38位。台州是14个沿海开放城市之一，属于三级城市，其中下辖的椒江、黄岩、路桥三区是台州市的中心主城区，也是台州房地产开发投资的重点区域，而地域狭小，但位置优越的玉环区则是台州市高价位楼盘较为集中的区域。9二、城市规划1、城

2、镇体系空间结构规划台州市域城镇体系空间发展结构为“一个发展核、三条发展带”。①一个发展核——指台州城市群，是台州城市与产业发展的核心地带，包括椒江、黄岩、路桥及温岭市区等重点发展城区；②三条发展带——城镇群空间的联系轴“北部城镇发展带”：以天台、三门为依托，形成沿上三高速、326省道、224省道的东西向北部城镇发展带；“西部城镇发展带”：通过322省道，沿永安溪（椒江上游）河谷形成以仙居、临海为依托的西部城镇发展带，其中，临海是该发展带上的核心城市；“东部沿海城镇发展带”：以规划台州沿海大通道和各港口为依托，以东部沿海产业

3、带的建设为导向，形成南到玉环大麦屿港口、北到三门健跳港（含椒江大陈岛）的大中小城镇相结合的城镇密集发展带，这是台州市未来的重要发展方向和重点建设内容。2、城镇体系职能及规模结构规划①城镇体系职能划分：规划台州市域城镇体系职能分为五级，依次为市域中心、市域副中心、县（市）域中心、重点镇与一般建制镇。规划市域中心为台州市区；市域副中心为临海市区；县（市）域中心为温岭、玉环、天台、仙居及三门市区；另外还规划确定10个中心镇。②城镇体系规模等级划分：按各城镇的发展条件与职能，规划5级城镇（市）规模等级。其中，人口100万以上的大城

4、市一个（台州市区）；20－50万中等城市三个（临海市区、温岭市区、玉环县城）；10－20万小城市五个（天台县城、仙居县城、三门县城、临海杜桥镇、温岭泽国镇）；5－10万人口小城镇10个（金清镇、白水洋镇、大溪镇等）；其它为人口在5万以下的小城镇。9台州市城市总体规划（2004-2020）③城市发展战略目标根据未来发展趋势预计和已编制的发展规划，确定台州市域范围到2010年常住总人口为618万人，预计城镇化水平为52％，到2020年台州市域常住总人口为672万人，预计城镇化水平为67％。发挥区域中心城市的政治、经济、文化、商

5、贸、交通枢纽等城市功能，实现区域内资源的高效利用与环境保护相协调，巩固、提高浙江省沿海区域中心城市的地位与作用，使台州市在21世纪发展成为：——一个繁荣、高效、文明的区域性中心城市；——一个适宜创业发展、又适宜居住生活的山水型生态城市。9三、房地产市场1、开发投资情况从2000年开始，台州市的房地产开发投资进入到了一个高速增长的阶段，2000年的开发投资额增幅达到了82.2%，同2000年相比直到2005年各年的投资增幅虽然有所下降，但仍然处于一个较高的增长水平。2005年和2006年国家接连出台了多条宏观调控政策，台州市

6、的房地产开发投资受到了较大的影响，2006年的房地产开发投资首度出现了负增长，同比下降达到了12.6%。分析：从2000年到2005年，受长三角地区房地产市场整体趋热的带动，以及台州作为沿海开发城市所具有的潜在开发价值影响的拉动，台州市近年来的房地产开发投资高速增长。2005年在国家宏观调控措施出台后，台州市投资高位增幅并没有马上下降，而是到了宏观调控落实的2006年，这种持续的高位增幅才出现停止并呈现负增长，因此可以判断台州市房地产在投资开发领域经过连续多年的高速发展之后，目前已经进入了一个缓冲调整阶段。（销售市场实际在

7、2004就已经进入缓冲调整阶段，详见商品房销售分析。）92、商品房销售分析2.1、销售量分析在销售市场方面，台州市近年来商品房销售量走势较为起伏，2003年销售量上涨了41.4%，销售量面积达到了168.49万平方米，但随后的2004年销售量的增幅开始下滑，2005年在宏观调控的影响下销售量出现了负增长，但2006年作为国家宏观调控的落实之年，台州市的销售量却呈现出强势回归的态势，全年商品房销售量达到了248.59万平方米，增幅达40.9%，详见下图：分析：长三角地区的多数城市在2005年宏观调控之后销售量才出现下滑，市场

8、也因此进入一个调整阶段，但台州市与之相比销售市场在2004年就已经进入了这一阶段，而经过两年的调整之后，2006台州市的商品房销售量的强势回归，又比长三角地区的其它城市提前一年，而同期的开发投资额的下降显示了开发领域并没有预料到这种销售市场的提前回升。92.2、总体价格走势2004年在长三角地区房价普遍