精品文案-贵阳世纪新城商业项目营销战略和策略

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1、贵阳世纪新城项目商业营销战略和策略报告结构第一部分营销的限制条件和基础第二部分核心问题的提出第三部分典型案例分析第四部分营销战略第五部分市场营销环境分析第六部分营销策略2项目情况回顾竞争环境分析第一部分营销的限制条件和基础概况前期工作成果投资者结构分析客户共性总结&启示3世纪新城项目是90万规模大盘，分为12个组团，零散开发之后，目前以3、4组团（共约30万㎡）重新启动4组团3组团学校5组团中心商业6组团7、8、9、10组团12组团4组团3组团组团用地（㎡）建面（㎡）容积率184000520000.619253000920001.731660171728111.0446987712

2、62691.8566965900001.34675485792401.047、8、10929471647801.771149618917081.85128829142001.6SCHOOL4699517300.37TOTOL7137339003081.2645组团为大型集中商业将在项目末期开发，3、4组团也有部分商业4组团3组团学校5组团中心商业6组团7、8、9、10组团11、12组团项目开发计划5项目周边区域卫生条件差，配套不完善，消费者认知程度低，心理距离远项目所在区域以前是化工厂，制革产，猪鬃厂，在市民心目中属于较差的地方。项目地处环城林业带，周边环山，附近是贵阳的母亲河——

3、南明河。南明河存在一定污染。6项目靠山临河，景观资源丰富。周边开发楼盘多为中高档住宅区，未来居住人群的消费能力很强周边开发楼盘为中高档项目，世纪新城的大部分客户是企业老板，泛公务员阶层及高级白领，潜在消费能力强。项目周边配套不完善。缺乏市政设施。本项目内部将建设学校。商业配套的建设有望改善区域配套情况。7项目周边人流量少，人气不足，租金处于城市洼地400-450250-280150-200150-18020-25300-350200-250各地段租金水平汇总8两城区是商业用房最密集的区域。金阳是热点供应片区。项目在市场不处于商业热点区域内①恒峰步行街②腾达广场③新里程商城④解放大厦

4、⑤花香上海城⑥瀑布商厦⑦龙祥大厦⑧浙江商贸城⑨君悦华庭①天下金街：2.8万平方米独立街铺②乾图中心广场：58万建面的综合体项目③金阳·红街：总建面10万平方米①47848m2②554套③⑤458套421套⑥222套⑦620套⑧40万m2⑨47套④271套80000m2①②③9世纪新城半山居销售价格5305元/m2，远低于其他两城区商铺均价①33812②13667③12515⑤13175⑥11215⑦6702⑧9975⑨11652④8804①恒峰步行街②腾达广场③新里程商城④解放大厦⑤花香上海城⑥瀑布商厦⑦龙祥大厦⑧浙江商贸城⑨君悦华庭5305乾图中心广场均价：8000元/m2金阳红

5、街均价：11500元/m2新区商铺由于规划利好，投资者对升值有信心，价格并不便宜。10通过对发展目标、项目条件和商业市场的分析，本项目定位于：贵阳精英阶层精神上的“后花园”以中高档餐饮和休闲商业为核心、倡导都市休闲文化的区域商业中心整体定位整体定位本项目将成为11三组团以中高档餐饮为主，引进部分茶楼、咖啡吧、酒吧等休闲商业，另辅以少量的生活配套商业在社区主入口处1F以生活配套类的商业为主西侧商铺面积较大，适合作为中高档餐饮，其一层要为二、三层的高档餐饮预留独立的出入口，并考虑设置垂直电梯一层二层三层茶楼（设计兼容西式餐饮功能）咖啡吧酒吧（设计兼容餐饮功能）中档餐饮生活配套高档餐饮（

6、以中式正餐为主）高档中式餐饮主力店12四组团一层以社区生活配套商业为主，二层以咖啡茗茶等休闲商业为主，建议增加垂直通道，以便二、三层商铺划分可以更为灵活一层二层三层以茶楼、咖啡吧等休闲商业为主设计考虑兼容少儿培训功能以社区生活配套为主辅以少量茶楼、咖啡吧、小型音乐酒吧等考虑作为休闲（或者培训）场所的露天预留空间13五组团-1F功能业态布局建议我们经过审慎考虑，还是建议将泳池置于-1层，原因在于：一是考虑到游泳池对商业人流的阻断二是泳池带来的人流很难成为其他商业的潜在消费者泳池垂直电梯通往二层入口停车场14五组团1F功能业态布局建议家居专业店大型超市特色餐饮商业精品百货15五组团2F

7、功能业态布局建议家居专业店大型超市精品百货新增的入口超市的辅出（入）口商业泳池的入口16五组团3F功能业态布局建议高档餐饮特色餐饮西餐咖啡儿童游乐&电玩茗茶与写字楼架空层连接的连廊商业高档餐饮应设有独立的垂直交通17综合体裙楼各楼层功能建议水疗会所水疗会所中体倍力1F2F3F水疗会所入口û男宾水疗池：男宾更衣室、冲凉房、干蒸房、湿蒸房、美发厅；女宾水疗池：女宾更衣室、冲凉房、干蒸房、湿蒸房、美发厅；按摩房、睡眠房、美容沙龙、多功能包房休息大厅（豪华沙发、单位液晶电视、