贵阳世纪新城项目商业营销战略和策略(I)

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1、贵阳世纪新城项目商业营销战略和策略报告结构第一部分第一部分营销的限制条件和基础营销的限制条件和基础第二部分第二部分核心问题的提出核心问题的提出第三部分第三部分典型案例分析典型案例分析第四部分第四部分营销战略营销战略第五部分第五部分市场营销环境分析市场营销环境分析第六部分第六部分营销策略营销策略本报告是严格保密的。3第一部分第一部分营销的限制条件和基础营销的限制条件和基础项目情况回顾项目情况回顾概况前期工作成果竞争环境分析竞争环境分析投资者结构分析投资者结构分析客户共性总结客户共性总结&&启示启示本报告是严格保密的。4世纪新城项目是90万规模

2、大盘，分为12个组团，零散开发之后，目前以3、4组团（共约30万㎡）重新启动用地建面容积组团（㎡）（㎡）率184000520000.61912组团7、8、9、10组团253000920001.731660171728111.044组团5组团4698771262691.8中心商业6组团566965900001.34学校675485792401.044组团7、8、10929471647801.773组团1149618917081.853组团128829142001.6SCHOOL4699517300.37TOTOL7137339003081.2

3、6本报告是严格保密的。55组团为大型集中商业将在项目末期开发，3、4组团也有部分商业项目开发计划2007年2008年2009年2010年序号项目时间1234123412341234一三组团1平基11、12组团2房建7、8、9、10组团3低层4高层5环建工程二四组团5组团1平基4组团中心商业2小高层6组团3高层4环境工程四商业中心1平基学校2房建3环境工程3组团本报告是严格保密的。6项目周边区域卫生条件差，配套不完善，消费者认知程度低，心理距离远¾项目所在区域以前是化工厂，制革产，猪鬃厂，在市民心目中属于较差的地方。¾项目地处环城林业带，周边

4、环山，附近是贵阳的母亲河——南明河。南明河存在一定污染。本报告是严格保密的。7项目靠山临河，景观资源丰富。周边开发楼盘多为中高档住宅区，未来居住人群的消费能力很强¾周边开发楼盘为中高档项目，世纪新城的大部分客户是企业老板，泛公务员阶层及高级白领，潜在消费能力强。¾项目周边配套不完善。缺乏市政设施。本项目内部将建设学校。商业配套的建设有望改善区域配套情况。本报告是严格保密的。8项目周边人流量少，人气不足，租金处于城市洼地各路段人流汇总400339350279300243250196200155150100575050路路西山路桥路中华路金中水

5、当路东架瑞中山延安东路都司高各地段租金水平汇总500400-450450400300-350350250-280300200-250250150-200150-18020015010020-25500中华路瑞金路延安路富水中路黔灵路盐务街东山路本报告是严格保密的。9两城区是商业用房最密集的区域。金阳是热点供应片区。项目在市场不处于商业热点区域内①③②⑥①恒峰步行街222套⑤②①47848m2②腾达广场⑦458套554套620套③新里程商城③80000m2①天下金街：2.8万平方米独立街铺④解放大厦421套②乾图中心广场：58万建面的综合体项

6、目⑤花香上海城⑨47套③金阳·红街：总建面10万平方米⑥瀑布商厦⑧⑦龙祥大厦40万m2④⑧浙江商贸城271套⑨君悦华庭本报告是严格保密的。10世纪新城半山居销售价格5305元/m2，远低于其他两城区商铺均价①恒峰步行街②腾达广场③新里程商城④解放大厦⑤花香上海城⑥瀑布商厦⑦龙祥大厦⑧浙江商贸城⑥⑨君悦华庭11215⑤②①⑦乾图中心广场均价：131751366733812267028000元/m③5305金阳红街均价：1251511500元/m2⑨新区商铺由于规划利11652好，投资者对升值有信⑧心，价格并不便宜。9975④8804本报告是严

7、格保密的。11整体定位整体定位通过对发展目标、项目条件和商业市场的分析，本项目定位于：以中高档餐饮和休闲商业为核心、倡导都市休闲文化的区域商业中心本项目将成为贵阳精英阶层精神上的“后花园”本报告是严格保密的。12三组团以中高档餐饮为主，引进部分茶楼、咖啡吧、酒吧等休闲商业，另辅以少量的生活配套商业一层生活配套中档餐饮咖啡吧茶楼高档中式酒吧（设计兼容西式餐饮功能）二层（设计兼容餐饮功能）餐饮主力店高档餐饮（以中式正餐为主）三层u在社区主入口处1F以生活配套类的商业为主u西侧商铺面积较大，适合作为中高档餐饮，其一层要为二、三层的高档餐饮预留独立

8、的出入口，并考虑设置垂直电梯本报告是严格保密的。13四组团一层以社区生活配套商业为主，二层以咖啡茗茶等休闲商业为主，建议增加垂直通道，以便二、三层商铺划分可以更为灵活以社区生活配