长沙楚天世纪城项目营销推广案

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1、20012003200520072009年…2002200420062008楚天世纪城湖南楚天房产集团———强势崛起的王者，即将闪耀星城楚天世纪城09年度营销推广案营销策划人：邵自浩TO:湖南楚天房产集团创新发展永不止步营销推广方案总纲第一章项目整体分析营销思维导图*项目基本情况*SWOT分析第二章市场环境分析*整体市场分析*区域市场分析第三章项目营销突围思索*项目竞争力分析*营销突围研究第四章项目营销推广*总体营销策略*宣传推广策略第五章项目销售包装*产品销售策略*项目包装策略TO:湖南楚天房产集团1第一章项目整体分析TO:湖南楚天房产集团2项目基本情况楚天世纪城项

2、目位于经济开发区星沙镇。星沙镇地处长沙市东北郊，是长沙县县城和国家级开发区--长沙经济技术开发区所在地。区位优越，距长沙火车站、黄花国际机场、霞凝新港均约8公里。高级别墅和星级酒店宾馆发展迅速，泉塘、松雅等安置区市场和中南汽车世界等专业市场蓬勃发展，星沙已经成为兴业、住家、消费的极佳场所。星沙镇总面积68平方公里，全镇总人口20万余人。楚天世纪城位于星沙大道和漓湘路的交汇处，是星沙连通长沙的南大门，区位较为便利。项目周边配套完善，交通方便，品质楼盘众多。项目地块有4条临街区域，能够为将来项目升值以及商业的发展提供基础。TO:湖南楚天房产集团3创新发展永不止步项目基本情

3、况楚天世纪城规划建筑面积80万平米，采用现代简约建筑立面，近20000平米的中心花园，配以篮球场、网球场、儿童游艺场、幼儿园等文体设施，加上小区近10000平米的大型购物商场。其中一期用地77132㎡，总建筑面积378035㎡，住宅建筑面积292479㎡。商业建筑面积14089㎡，地下建筑面积74776㎡，建筑密度24.89%，容积5.05，绿地率38.4%。停车位1725个.总套数2907套，其中《90㎡的2026套，》90㎡的住宅881套。09年计划推出5栋高层，总建筑面积约15万㎡左右，先推出7、8、9号栋，再推6、10号栋。共计1480套，其中》110㎡的中大

4、户型442套，80㎡左右小户型1038套。涵盖2房、小3房，大3房，以及4二阶段房产品。推盘09年推量产品主力以2房和小3房为一阶段主。因此我们的客户阶层应该针对于产品定推盘位为中等阶层的客户，以及部分投资型客户。TO:湖南楚天房产集团4创新发展永不止步楚天项目产品分析89㎡紧凑3房117㎡3房优点：紧凑型3房只有89㎡，总价降低，实用度高，非常适合刚性需求客户。117㎡三房南向含生活阳台，可改成一个房间或者书房，适合打造3+1户型。全明设计，动静分离，干湿分区，南北双阳台，凸窗设计。缺点：紧凑3房非2+1户型，空中庭院改造的房间得房率更高。所有户型的走道设计并没有考

5、虑到与整体的融合，造成部分面积浪费，而房间的进深较长，进一步加长了走道。没有入户花园，南向生活阳台偏小而狭长，利用率低。TO:湖南楚天房产集团7项目SWOT分析Strengths(优势）Opportunities(机会）·区位条件相对优越·长沙县政府补贴优惠，相对其他行政区较好（开福区除外)·楚天在星沙享有较高品牌形象与知名度·星沙片区楼价处于长沙价格洼地，拥有·楼板价偏低、有较大价格浮动空间片区价格优势·项目容积适中，高绿化率、有较大面积·区域形势陷入恶性低层次营销竞争，优水系，居住舒适度高秀的营销策略可能扭转局面·项目体量较大，呈片区规划，适宜打造·国家大力救市，

6、金融危机影响逐步减小，片区王者楼盘09年初市场开始有回暖迹象Weaknesses(劣势）Threats(威胁）·项目周边存在较多工业厂房，一定程度上·周边同类型产品很多，楼盘同质化严重影响到楼盘形象与销售·部分高端品牌品质大盘强势竞争，抢夺有·目前可直达项目的交通线路还不是很多限市场，且拉高等级差·距离大型超市、娱乐城等生活配套尚有一·区域内有众多中低品质盘打恶性价格战定距离，一定程度上需要自身来完善·星沙片区在长沙人传统观念中被认为位置·目前工程节点还处于主体工程阶段，园林较偏，且心理预期价位较低以及整体综合品质难以通过现场体现·买方市场受到金融危机冲击依然疲软，市

7、·市区市场的营销推广目前还没有达到一定场消化量有限强度、市区中层购房人群中影响度不够高TO:湖南楚天房产集团5创新发展永不止步面临的问题我们面临的5个问题：1.如何在竞争恶劣的市场下取得营销推广突破？2.我们拿什么赢得竞争，怎样制造核心竞争力？3.如何在营销过程中成功塑造企业品牌与形象？4.怎样达到更高的项目整体盈利，并顺利回款？5.怎样有效利用100万/年的营销推广费用？TO:湖南楚天房产集团6创新发展永不止步第二章市场环境分析TO:湖南楚天房产集团7整体市场分析元/平方米万平方米商品房供销量、均价走势图1404500120100400080350