广东汇银上川岛旅游度假项目前期报告

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1、汇银上川岛项目前期报告2011年7月11日台湾鸿龙品质制作1台湾鸿龙·品牌制作•市场研判及发展出路•PART1•PART2•本项目可参照的市场标杆分析•PART3•项目整体定位和产品策略建议2台湾鸿龙·品牌制作PART1市场研判及发展出路3台湾鸿龙·品牌制作市场研判及发展出路上川岛项目在中国版图的位置上川岛4台湾鸿龙·品牌制作项目区位：台山市西南部，珠三角西南，位于“9+2”泛珠三角和CEPA发展战略区域内，二小时辐射珠三角主要城市项目用地位于广东台山市东南，珠三角西南部，从小区域来看属亍台南市场，从大区域来看，处于珠三角西南延长线范围。项目与珠三

2、角主要城市的距离在1小时辐射范围内，到珠海、澳门只有一个多小时车程。5台湾鸿龙·品牌制作项目区位：资源优良，具有相当的开发潜力，但是距离珠三角主要城市及珠三角传统成熟海滨板块较远，同时海岛与陆地交通不甚便捷，地域认知度和客层范围受到一定的限制珠三角传统成熟海滨板块大亚湾霞涌惠东巽寮湾大亚湾澳头深圳大鹏巽寮：资源优、交通好，众多大垄开发商迚入，成深圳大小梅沙为热点开发滨海区域大鹏：资源及交通优霞涌：自然环境一般，有产越，但由于投资主体业污染，难以吸引深圳滨海不清，限制区域发展度假客梅沙：发展成熟，受土地澳头：有一定癿景观资资源癿限制，区域未来的源，但

3、地块太碎，无法形发展空间有限成强势癿度假氛围6台湾鸿龙·品牌制作项目区位：未来珠三角滨海度假需求第一阶段沿珠三角海岸线北上东扩，第二阶段向西扩南移，而本项目处于西下南扩的的主要区域，珠三角滨海度假现正处于第一阶段的高速发展期，因此本项目短期内的价值难以得到有效体现，但长期持有，有序增值，未来潜力无限。第一阶段：北上东扩第二阶段：西下南扩珠三角的居住需求从上山、下乡走到入海，滨海居住成为主流，而随着传统海滨板块的过度开发，滨海居住的东扩趋势不断加强，资源逐步稀缺，珠三角滨海度假西下南移扩趋势势所必至，项目所在的台山沿海板块，是珠三角未来十年内西下南移

4、的主要方向，上川岛素有“东方夏威夷”之称开发潜力及资源禀赋均占领区域高位。7台湾鸿龙·品牌制作项目出路——市场必须扩容面向全国市场，成为全国性旅游度假项目8台湾鸿龙·品牌制作项目发展全国性旅游度假项目，具有三大基础1、具有全国旅游地产庞大的市场容量支撑2、拥有成为顶级滨海3、迎来房产新政下新度假的项目资源的市场机遇9台湾鸿龙·品牌制作基础一：全国旅游地产市场容量2009年主要旅游城市销售面积注：以上权重系数按地区旅游地产跨区域置业客户的最低比重来计算。而主要旅游城市的跨区域置业的成交量约占全国跨区域置业的80%。保守预估，2011年全国旅游地产市场

5、总量约4000万m210台湾鸿龙·品牌制作基础一：全国旅游地产市场容量项目开发目标全国市场容量首期60万m2VS4000万m2年销100万m2相对于超过4000万销售量的市场容量，项目实现100万的年销售目标并非不可完成的任务！开发目标预设说明：预计海岛开发将每年保守吸引3500个高端客户，平均购买面积300㎡左右，每年将有100万㎡的需求量11台湾鸿龙·品牌制作基础二：项目资源与全国滨海板块相比，项目板块具有潜在的后发区位价值、潜在的交1.大连板块通优势、自身资源、3.北海板块大连大连市属于典型癿渢投资潜力等综合优带海洋气候，年均气温12℃经历房

6、地产泡沫，势现处恢复期，房价项目处于亚热带气候，走势并不明朗年平均21.7℃，气候宜居性更优于大连与项目相比：项目所在区域市场刚刚起步，房价升值潜2.厦门板块力巨大资源条件相较略逊，区域开发空间4.海南板块厦门有限海南房地产价板块资源禀赋高且开值高企，投资发空间广北海深圳观望态度持重本案项目板块具有价值优势，属于近海南深、港、澳城市圈新兴板块，投12资潜力可期台湾鸿龙·品牌制作与全国滨海板块相比，项目具有辐射全国范围资源条件的潜力。威海、烟台、大连等只具备区域辐射力•威海、烟台、大连：局限于辐射东北三省和华北北区域大连•厦门：福建为主烟台威海海南、

7、深圳是属于全国性上川岛厦门滨海度假板块，上川岛属于泛珠三角深具潜力发深圳展成为全国性滨海度假区海南•海南：辐射全国范围•深圳：以大小梅沙为代表，辐射全国范围•上川岛空间上属于泛珠三角地区，属于深圳南延发展区域，未来具有成为辐射全国滨海度假区的潜力13台湾鸿龙·品牌制作区位价值：珠三角强力的消费力和腹地支撑，可以为本项目未来发展提供支持。排名城市GDP（亿元）人均收入（元）泛珠三角两小时生活圈1广州910027610•2013年前,将建成以广州、深圳、2深圳860029245珠海、佛山、东莞、惠州、肇庆为中心的珠三角城际轨道交通主骨架,3佛山4900

8、24578开通里程近500公里。•2015年前,将建成1000公里的珠4东莞420033045三角城际轨道交通网绚•城际铁