《房地产交易》PPT课件

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1、第四章房地产交易主讲：刘雷www.themegallery.com第四章房地产交易房地产交易概述1房地产交易形式2商品房销售3房地产权属登记4土地使用权出让5www.themegallery.com第一节房地产交易概述房地产交易是指房地产产权的变更和转移。包括房地产转让，房地产抵押、房地产租赁三种方式房地产交易主体广泛：政府机关、企事业单位、公司、金融机构、个人和外商等。房地产交易客体：土地使用权、房屋所有权、房屋使用权及其他项权利。房地产中介机构：房地产评估机构、房地产经纪机构和房地产咨询机构。房地产交易原则：合法、自愿、公平、互利和诚实信用等。www.themegallery.com第一

2、节房地产交易概述我国《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度一、房地产价格申报制度二、房地产价格评估制度三、估价人员资格认证制度www.themegallery.com第一节房地产交易概述我国《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度一、房地产价格申报制度房地产交易价格不仅关系着交易当事人的私人权益（财产权益），而且也关系着国家的税费收益，因此，加强房地产交易价格管理对于保护当事人的合法权益和保障国家的税费的收益，促进房地产市场健康发展，具有重要作用。《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报

3、成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”2001年8月建设部令第96号发布的《城市房地产转让管理规定》中也规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”；“房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据”。www.themegallery.com第一节房地产交易概述我国《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度一、房地产价格申报制度房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法处分抵押房地产，应当向房屋所在地县级以

4、上地方人民政府房地产部门如实申报成交价格，才予办理产权转移手续，取得确定的法律效力。房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时，并不是要求交易双方当事人更改成交价格，只是通知交易双方应当按不低于税务部门确认的评估价格交纳有关税费。方为其办理房地产交易手续，核发权属证书。如果交易双方对确认的评估价格有异议，可以要求重新评估。交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼。通过对房地产成交价格进行申报管理，既能防止房地产价格不大起大落，又能有效防止交易双方为偷逃税费对交易价格做不实的申报，保证国家的税费不流失。www.themegallery.com第

5、一节房地产交易概述我国《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度二、房地产价格评估制度《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。”www.themegallery.com基准地价、标定地价和各类房屋重置价格基准地价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的

6、一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。标定地价，是政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格，标定地价是宗地价格的一种。他是该类土地在该区域的标准指导价。房屋重置价格是不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日期开发建设所建设所发生的必要支出及应当获得的利润。有了这种房屋重置价格之后，实际估价中估价对象房屋或建筑物的价值，可以通过该种房屋重置价格的比较、调整来求取。www.themegallery.com第一节房地产交易概述我国《城市房地产管理法》

7、规定了三项房地产交易基本制度三、估价人员资格认证制度国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。房地产估价师必须是经国家统一考试、执业认证，取得资格证，并注册登记的人员。为取得注册证的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。www.themegallery.com第二节房地产交易形式一、房地产转让概念房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方